「租霸」長期以來是本澳不動產租賃範疇其中備受關注的問題,亦基於本澳現行《民事訴訟法典》所規範的勒遷之訴特別程序的不足,導致業主往往面對追租和收樓難的問題,未能有效回應業主正當權益的保障,而居民亦有機會經常聽到本澳租務法傾向租客的講法。
關於「租霸」問題,由於現行制度不足,導致租客能以不合作的態度長期「拖租」,使出租人無法聯絡租客而難以收回租金,且按現行勒遷之訴制度設計和運作,往往令有關訴訟程序需要耗費頗長時間,使業主無法在合理期間收回物業而蒙受損失。
有見及此,有必要修訂相關法律,以優化勒遷制度,加大效率和便捷性。故此,早前特區行政會完成修訂《民事訴訟法典》的勒遷之訴法案,並送交立法會審議。
法案理由陳述指出:是次修改內容主要參考葡萄牙方面的勒遷制度,並結合澳門特區實際情況及業界意見後提出,主要可以分為7個方面。首先,要利用簡化勒遷程序,必須符合法案所指的3個前提條件:(1)拖欠某1期租金超過5個月、(2)租金是以存入本澳銀行方面支付以及(3)上述拖欠5個月租金的情況已向承租人作出書面通知。另外,向法院提起簡化勒遷程序毋需強制委託律師(但也可以委託律師處理),因為這類案件的事實基礎和法律理由相對簡單,有關訴辯書狀內容和所涉及的文件證據也不多,亦可能不需要開庭,且簡化勒遷程序因為提升效率而不接受被告(即承租人)的反訴,不涉及複雜法律問題。因此,參考一些非訟事件程序和不涉及法律問題的遺產案等,簡化勒遷程序案件要在上訴階段方要求律師介入。由於被告反訴的不受理性,故承租人要向出租人就同一租賃爭議有所主張,便要自行另外提出民事訴訟程序。
另一方面,法案亦有簡化審判聽證及判決程序的建議,如卷宗已資料齊備,在訴辯書狀階段結束後,法官可馬上處理爭議,毋需開庭。如要開庭,就開證時間、證人數目和庭審中止押後的條件方面,法案也訂出限制,以減省法庭工作,加快結案時間。(待續)洛 文