近年作為澳門經濟寒暑表的房地產市場持續低迷，價量齊跌。今年截至9月樓市錄得2000餘宗成交，9月成交量僅140多宗，是近40年除「6．18」疫情實施相對靜止措施外最低的1個月。日前，特區政府宣布推出樓市「減辣」措施，包括取消第二套房取得印花稅以及樓按統一為七成上限，明年1月1日起生效。澳門地產業總商會會長鍾小健欣見新措施邁出關鍵一步，認為有助釋放樓市積壓資金、盤活整體經濟，值得肯定及讚揚。惟本澳樓市萎靡日久，他期望政府根據市場變化，循序漸進放寬樓市調控措施，盡早爭取全線「撤辣」，提振整體經濟持續健康發展。
「減辣」為經濟復甦關鍵首步
鍾小健指出：本澳現有逾23萬私人住宅單位，粗略估算價值逾1.2萬億元，這不僅是特區政府歷年夯實發展創造的珍貴城市價值，更是廣大市民半生累積滾存的身家財富。澳門目前逾七成市民持自置物業，其中約19萬人擁有1間物業，逾3萬人持兩間或以上。樓市持續下行，意味著大部分市民身家變相「縮水」，長遠對經濟復甦帶來隱憂。
他概嘆近年本澳企業營運極為艱辛。部分企業或業主有意放售物業，用作投資或消費，惟受樓市調控措施限制，難以鬆綁套現；且受全球經濟不景影響，買家入市更趨審慎，各種因素疊加交織，令本已疲弱的澳門樓市「跌跌不休」，尤其是呎數較大，成交額800萬元以上的住宅單位（樓按最高五成） 跌幅最慘烈，呎價跌逾四成，一度跌穿4000元關口。
近期大單位價格持續下跌，除樓按收緊外，換樓客要先繳付5%的第二套房取得印花稅，在1年內出售原有物業，才可申請退還該稅費的政策制約亦是重要因素。由於未必可於1年內順利賣出單位套現，故市民換樓意欲甚低。因此，政府明年起取消市民購買第二套房徵收5%取得印花稅，鍾小健認為此舉鼓勵年輕人與家人同住，協助有換樓需要惟首期不足的市民改善居住環境，亦為有置業需要的家庭提供多1個選擇。今次樓市「減辣」後，將有助盤活整體市場經濟，並有利於改善就業環境。
鍾小健提到，2018年針對青年首置的八成樓按政策，年輕人以兩成首期即可「上車」，惟一旦樓價下跌，將導致負資產，對銀行、買家均帶來一定風險，長遠實施未必理想。新措施中，樓按劃一以七成為上限，回歸至過往本澳主要沿用的樓按上限規定，較為穩健，終極理想目標則是由銀行根據貸款申請人條件自行決定樓按比例。
早前政府公開拍賣土地，1幅土地流標、另1幅僅收得1份標書，反映市場對樓市前景信心不足，同時亦對本澳未來房地產發展敲響警鐘。倘經濟環境繼續惡化，中標企業亦有撻訂風險。事實上，過去3年疫情期間，本澳企業消耗大量現金流，加上高息環境持續，令企業本已捉襟見肘的資金鏈幾近崩塌，直接導至本澳某銀行壞帳率逾5%，金融體系處於危險警界線邊緣。今次特區政府聆聽業界及多方訴求後，經過研判市況為樓市「減辣」，可謂邁出萬里長征至為關鍵的第一步，做法值得肯定及讚揚。
鍾小健深入剖析道：「為了抑制樓價大幅上升，政府推出相應政策本無可厚非，但僅以『辣招』打壓樓市並非上策。政府近年雙軌並行，在推出相關政策的同時，更適當增加供應量。從政策層面看，本屆特區政府逐步構建『五楷梯』房屋，持續完善房地產政策。展望不久之未來，本澳將有近2.4萬個經屋單位，6000餘個社屋單位陸續推出，加上橫琴『澳門新街坊』4000個住宅單位，這些惠民福利政策房屋已涵蓋不同階層居民住屋需求，可長態化操作且供應充裕，客觀而言，澳門福利房屋政策比很多先進發達地區做得好，更具前瞻性。」
澳門樓市具條件全線「撤辣」
在福利房屋覆蓋全面、供應充裕前提下，澳門樓市現已具備條件全線「撤辣」。從市場層面看，本澳房地產欠缺反彈誘因，即使「減辣」，可預見復甦遲緩。針對澳門市場，鍾小健建議未來可因應實際變化循序漸進「減辣」，最終達至全線「撤辣」，讓私人市場回歸自由市場，固本培元令澳門房地產持續健康發展。
近10年間政府針對房地產推出系列辣招組合拳並不斷「加辣」，主要目的是保護金融系統、避免樓價上升過急而洐生泡沫爆破風險。回顧幾年前政府推出多項樓市調控措施，實際效果與打擊樓市炒賣初衷適得其反。就以當年推「SSD」（額外印花稅）為例，此舉措雖對市場起一定壓抑炒賣作用，但由於欠缺增加供應量等配套措施，收緊二手市場供應之餘並進一步推升樓價。此項措施推行至今早已不合時宜，建議盡快取消。
另外，他亦建議盡快解禁外來投資者置業須繳納的特別印花稅，城市發展離不開人才和資金加盟，放寬重大投資移民政策刻不容緩。事實上，全線「撤辣」乍看影響政府稅收，但若房地產徹底鬆綁，樓市交投將更具彈性且漸趨活躍，最終成交量上升，庫房收入自然水漲船高。政府此次主動出招「減辣」，鍾小健認為將助澳門房地產未來發展更健康，更完善。本報記者