房地產為中國經濟發展的支柱之一，對於澳門特區亦同樣重要。根據統計局「產業結構」年鑑資料所示，2021年不動產、租賃及工商服務業佔澳門產業的17.7%，為澳門最重要的產業之一，同時拉動銀行、建築、運輸業等營收，其重要性可謂舉足輕重。
在房地產市場出現結構性變化後，過去兩年，全國各地包括香港在內已多次推出政策，近日中央政府亦建議，地方政府應善用政策工具箱，以提振樓市成交。現時絕大多數城市不斷推出放寬樓按、解除二套房購置限制，到近期的認房不認貸等一系列提振樓市的措施，對於經濟問題，各地方政府都在迎難而上。
再看澳門，從疫情至今，業界在過去多年一直透過不同渠道，不斷向政府反映相關情況，各個團體均有談及房地產萎縮下所衍生的負資產、負財富效應、就業等一系列問題。特區政府雖多次提及讓樓市健康發展，亦在是次諮詢文本中提及密切關注本澳房地產變化，卻仍遲遲未有實際行動。
樓市政策缺乏實際行動
日前特區政府就《澳門特別行政區經濟適度多元發展規劃（2024-2028）》公開諮詢，在房地產問題方面，以「推動房地產市場平穩健康發展」的標題，提及「綜合運用政策手段做好需求管理」、「促進公私營房屋市場協調發展」、「密切關注本澳房地產市場的變化，適時推出優化房地產市場健康發展的措施」等。
疫情3年，各行各業都相當艱難，每當談及樓市，政府基調不外乎穩定樓市、推動健康發展，惟獨沒有任何實際行動。相信政府亦了解最近兩年澳門房地產成交量為40年以來最差，相比疫情前成交量萎縮超過六成，與取得印花稅生效前相比，成交量更萎縮近七成半。面對連續多年的萎縮，多次提及綜合運用政策手段，至今亦無任何實際行動，私人住宅成交量持續萎靡不振，又談何房地產業的健康發展？
房產萎縮不利經濟多元
對於特區政府推行經濟多元化，相信社會各界均會支持，而現時新興產業才剛提上議程，短時間內難以提供足夠就業職位，意味著在產業成功升級和轉型前仍需靠傳統行業支撐。實際上，房地產成交量萎縮，令相關企業規模收縮，減少投資，繼而令就業職位減少，導致相關就業人口重新回流到其他行業，當中流入博彩業的不在少數，以目前情況來看，勢必對產業多元化帶來負面影響。
私樓市場需求不容忽視
今屆政府制訂房屋5階梯政策，理論上顧及社會各階層，社屋、經屋、夾屋已為中低收入家團及弱勢社群提供居所，未來龐大的經屋供應量相信能完全解決相關人士的居住需求，既然如此，私樓應該完全具備放寬的條件。
而現時澳門住宅當中，高達七成屬於私人樓宇，反映出多數澳門市民都居住在私樓，他們的需求和利益亦不容忽視。現時私樓仍受大量政策及措施所束縛，壓抑著購買孝親物業、換樓等合理的自用需求。
以按揭指引為例，以總價進行階梯式遞減的貸款指引，已令多數中產難以向上流動，換樓難便減少中低價二手住宅的供應量，令首置或上車買家更少選擇，議價能力更弱，最終便導致他們湧向經屋，增加公營房屋的供應壓力。除此之外，現時細單位呎價持續高升，大單位呎價不斷下跌，其原因與按揭指引不無關係，以目前市場環境，未來新樓供應必將繼續以細單位為主，只要按揭指引不放寬，這種「愈起愈細」的趨勢必然持續下去。
供應不足樓市問題根源
坊間有人一直認為澳門樓價高，認為解除辣招等同托市。事實上，澳門樓價上升是供應量問題，而非政策問題，當1個經濟正在發展的地方，連續15年沒有新土地供應，樓價哪有不升的道理？所以坊間所謂樓價高的根本原因，不在辣招，而是私人住宅土地供應不足。
事實上，辣招的出現對樓市的副作用更多，從2013年收緊按揭成數後，升幅最大的就是200萬元左右的上車盤。2015年澳門經濟出現調整時，樓價在短時間內便快速下調兩至三成，樓價和成交量亦在1年左右回穩，到2018年取得印花稅生效後，經歷3年疫情，澳門經濟受到比2015年更嚴重的打擊，而樓價跌幅卻相當有限，僅有一成左右。由此可見，辣招只能在短時間起抑壓房地產熱度的作用，長遠而言將不利樓價調整，亦間接令成交量下跌，對房地產健康發展並無正面影響。
過往澳門有多處閒置土地，經過近10年努力，政府已收回不少，目前收到的土地儲備較以往充裕，有條件透過增加供應量來調控樓市。在公營房屋供應充足，私人市場成交疲弱的大環境下，解除辣招，讓私樓重回自由交易，未來則透過增加私樓土地的供應量，加快設計和驗收等審批流程，令供應更快到位，才是讓私人住宅市場健康發展的最佳方案。懇請特區政府聽取業界意見，盡快放寬樓市政策，提振成交，讓樓市真正得以健康發展，讓諮詢文本內「適時推出優化房地產市場健康發展的措施」成為一句實話。
澳門地產業總商會
王世發常務副理事長