(法律之聲)置換房希望「泡湯」?!─探討欠辦登記的可能補救方法

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  近日,有報道指共有100多名「原海一居」樓花買主因未有按《樓花法》和《物業登記法典》的規定就購買樓花的行為辦理物業登記,被政府方面視為沒有資格購買置換房;該批小業主希望政府以最大善意為他們補辦物業登記,以便獲得購買置換房的資格。

  根據第8/2019號法律(都市更新暫住房及置換房法律制度)第12條關於「特別規定」的規定,申請購買置換房的條件,是要在購買海一居樓花時,該在法律上屬於「預約取得」的行為,須已經按第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》(即《樓花法》)第10條的規定作出物業登記。

  《樓花法》第10條規定,在建樓宇的承諾轉讓或承諾設定負擔的法律行為均須登記。有關登記須於有關預約買賣合同的簽署完成公證認定(即「認筆跡」)後的30日內須向物業登記局申請登記。如在該期間屆滿後方申請登記,則須繳納3倍手續費。上述預約買賣的登記是屬於一項以預約買受人名義作出的取得登記,以基於性質的臨時登錄作出,並以有關的預約買賣合同為登記依據。另外,即使屬於臨時登記,該登記在有效期屆滿後以相同期間自動續期。

  法務局日前發出新聞稿指法律之所以要求作出上述物業登記作為購買置換房的條件之一,是因為「透過物業登記,可以確認樓花買賣合約的真實性和有效性,核實樓花曾否轉手及最後一手樓花購買者的身分,同時達到公示及對抗第三者的法律效果。」(註1)有關新聞稿內續稱,《樓花法》是於2013年6月1日生效,而「海一居」項目是在2014年4月4日辦理分層所有權設定的臨時登記,在此之後,小買主便有條件向登記局申辦物業登記,而直至2015年12月25日「海一居」建築項目的土地臨時批給被宣告失效這期間,事實上共有一年半有多的時間讓有關小業主可以辦理有關物業登記。

  當然,現在存在一定數量的小買主沒有就當年的購買樓花的行為辦理登記,而法律確實明文要求完成物業登記作為其中一項前條文。因此,現在首要探討的問題是在現行物業登記制度下,「補辦」登記還可能嗎?如否,還有沒有其他可行代替方法?

  (待續)

  洛 文

  註1:參見法務局官網的新聞稿內容。