(法律之聲)置換房希望「泡湯」?!

──探討欠辦登記的可能補救方法(下)

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  事實上,法律的確明文規定了「須已經按第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》第10條的規定作出物業登記」作為獲得申請購買置換房資格的其中一項必要條件。對於向來以「依法施政」自居的特區政府來說,會否將這法律要求視而不見?「例外地」及「更善意地」通過都更公司為這批當年沒有為所購入的樓花辦理物業登記的「苦主」辦理購買置換房的申請?

  筆者認為,為原海一居「苦主」安排通過置換房制度解決他們的居住問題的安排,本身在社會上就已經存在一定爭議,雖然置換房本身不是無償分配,而是要按照當初購入海一居樓花時的呎價買入面積相若的置換房,但畢竟原海一居「苦主」所購入的置換房單位性質上不屬於社屋和經屬,且與私人樓宇沒有太大差異,因此,一定會受到社會上不同方面的關注,尤其是涉及社會公眾資源公平合理分配的問題。

  換言之,筆者認為政府方面通過直接豁免「登記」這一項法定要求似乎不太可行。如何在短期內通過修法剔除有關要求,按照本澳現時的政治實況和社會民情,亦不太可能。所以,似乎只好在現行法例的基礎上找出路。

  現時問題癥結是未有為於樓花法生效前(2013年6月1日)購買原海一居樓花的預約買賣行為按照相關法律的規定辦理物業登記。這方面的問題主要受《物業登記法典》和樓花法規範。首先,根據樓花法第26條關於「過渡規定」方面的規定,一方面指出在樓花法生效前已訂立的樓花預約買賣合同繼續有效,另一方面指出如果在樓花法生效後,有關樓宇的分層所有權設定方完成臨時登記的,可在完成有關登記後1年內提出相關的樓花預約買賣登記申請,並享受豁免登記手續費。但樓花法本身並沒有禁止當超過1年後便不能辦理登記。

  至於《物業登記法典》方面,按照其中第60條關於登記之拒絕方面的規定,法律所列出的拒絕登記的情況也沒有明確將上述情況排除在外。換言之,現時如有關「苦主」向登記局提出為當日所進行的預約買賣「補辦」登記,並為此供當日的預約合同(包括倘有的合同地位移轉合同),以及相關繳付稅項的憑證,法律上不是絕對不可能。

  除上述方式外,亦可以考慮通過行政長官批示的方式,將符合一定條件的情況下就等同符合法律上所要求的「登記」要求。例如由發展商發出證明預約買受人身分的文件,以及由財政局發出有關樓花單位的繳費核查文件,以確認有關置換房申請人的預約買受人身分。

  無論如何,希望當局盡快研究一切可行方法,看是否能為這些沒有辦理物業登記的「苦主」創造條件,協助他們取得申請置換房資格,使在這個問題上體現出相對的公平性。(完)

  洛 文