談《新租務法》下的「擾民租約三部曲」

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  今日是新正頭大年初五,筆者首先在此向讀者拜年,祝大家在金犬年萬事勝意,身體健康!

  立法會於去年通過的第13/2017號法律 (修改《民法典》不動產租賃法律制度)(一般稱為《新租務法》)已於2018年2月18日正式生效。根據有關法例,所有於法例生效後訂立的租約都會受到新法規範,換言之,所有租約的訂立人的簽署要經公證認定(即認筆跡),而由於法律本身沒有要求做「當場認定」,故此,只要做「對照認定」即可(即簽署人不需要親身到公證署)。然而,新法仍可能會引起擾民的一些技術和手續問題。

  根據現行《市區房屋業鈔章程》的規定,所有不動產租約都需要在訂立後15天內向財政局做租賃申報,否則會有200元至1萬元的罰款。此外,根據現行《印花稅規章》的相關規定,不動產租約需要按照租約的總租金(即每月租金乘總租期)繳納0.5%的租約印花稅,而繳納印花稅的方式可以通過印花稅票(即貼印花)或憑單(需要向財政局申請繳納並另外加上租約印花稅金額的5%所為憑單印花)。因此,總的來說在新租務法生效後,按照法律要求,市民訂立不動產租約會起碼涉及以下3項手續(即「租約三部曲」):(1)認筆跡、(2)繳納印花稅及(3)租賃申報。到底這3項手續要如何完成呢?相信市民都非常關心。

  日前,特區政府就新租務法的實施於2月12日舉辦1場講解會,會上有法務局代表提到租賃合同需要先繳納印花稅才可以到公證署進行認筆跡手續。不過,政府代表沒有進一步澄清公證署會否代為徵收印花稅。如果沒有這方面的服務,除非租約印花稅是以「貼印花」方式繳納(據說租約印花稅金額如超過1000元,則必須前往財政局申請以憑單方式支付有關稅金),否則,不動產租約在訂立後和認筆跡前,要先對財政局完成租約印花稅的結算及憑單印花的繳納後(一般需時10個工作天),再憑相關完稅憑證到公證署(或私人公證員)做認筆跡,之後才又再回到財政局完成租賃申報手續。

  上述3項手續是否能趕及15天內完成?這樣的做法是否成為「擾民租約三部曲」?相信大家心裏自有答案,這些來回政府部門之間的手續本身對市民或提供服務的地產中介或律師行真的帶來不少困擾,不但會有罰則的問題,更會涉及當事人身份證明文件的保管、稅金支付、何時才能實際執行租約和交付租賃物等實務操作問題。似乎這種種問題在立法時和推行新法前立法者和執法者兩方面並沒有認真從「以民為本」角度好好想想如何落實執行有關手續,做到便捷便民。

  明天就是農曆年假後第一個政府上班日,新租賃法施行在即,希望特區政府盡快妥善做好相關工作和安排,以免為市民和相關機構和人士帶來不必要的麻煩和損失。洛 文