(巿民之言)慕拉士變商業區要做好配套

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  澳門總體城規草案中,提出劃分商業區、工業區及旅遊娛樂區作為主要經濟產業用地,並構思發展商業圈,把慕拉士一帶劃為商業區,以增加商業區來促進經濟適度多元。現在未有商業區規劃細節,區內工業大廈將有一輪炒作潮,回想約10年前,政府提出活化工廈,工廈的售價和租金著實攀升不少,後來當局說要有百分百業權方可重建為住宅單位,把更改土地用途視為活化工廈,有3幢工廈最終點石成金變了天價豪宅,惟與活化工廈、注入活水的原意相去很遠。

  北區要有商業區規劃,固然要有更多細節,究竟是規劃商業街或商業大樓,或是變成豪宅加樓下商場?慕拉士區改建後,人流是否足夠?區內工業大廈業權分散,都市更新法律法規又未跟上,能否配合也是疑問。依城規方向,目前已建成的工廈要重建,得有百分百業權同意,倘若未來申請重建時,一定要有整幢業權。退而求其次,待工廈出現殘危問題,各業主集資重建,惟根據城規規定,不能重建為工廈,要各業主達成共識,相信不是易事了。

  以旅客居民的消費模式來看,不是政府說哪裏是商業區便是商業區,關閘一帶旅客眾多也可成為商業圈,反觀慕拉士不是傳統商圈,要匯聚人流談何容易!除了建築界、地產界,工商業界如何參與其中?可能租金過高嚇怕商戶。

  澳門一向沒有市場容納大型商場,而慕拉士大馬路的工業區計劃轉為商業區,那麼原有的工業區則要遷往何處?現時較為分散的工業用地,集中設於青洲跨境工業區、北安工業區、路環聯生工業區和九澳工業區,雖然這些都是成熟的工業用地,但不要忘記目前北區的工業區,集車行、貨倉甚至寫字樓、文創等設施用途,工廈租金便宜且空間寬敞,間隔方便,令不少資金匱乏的創業者,都選擇租用工廈來打拼事業,不過工廈的法律列明工廈只能從事工業活動,很多企業都只是遊走灰色地帶。倘若把這些租用工廈的行業一併移到上述區域,對居民而言是否便利?問題更大是可能扼殺這些人的創業意願。

  澳門一直說要打造經濟適度多元,工業區有其存在意義,加上澳門的貨品皆進口自內地和香港,需要一定的短中期存倉設施,惟我們只看到工業區朝向豪宅樓宇發展,這樣不是一個健康的方向。

  對此,如何做好青洲跨境工業區的倉存功能,以及未來有便利青創租用場所的空間,關鍵是租金較一般商業大廈低的場所,十分關鍵。