(市民之言)思考流標土地用途免浪費資源

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  繼2008年特區政府拍賣土地,15年後政府再次公開競投土地。然而,氹仔BT9a地段僅收到1份標書,另1幅BT8地段則沒有收到標書,意味1幅土地「流標」。競投土地是樓市風向指標,而發展商購入土地後,大約要6至7年才能把單位開售,即是發展商看淡2030年的樓市。誠然,樓市不是永遠只升不跌,關鍵在於樓市如何健康發展。

  我們以沒有收到標書的BT8地段為例,面積3509平方米,樓宇最高可建90米,招標底價11.36億元。扣除裙樓和地面層,大約可建25層住宅單位,即95萬平方呎的居住面積,扣除建築消耗一部分面積,大約可以有700個建築面積千平方呎單位,以萬元1呎計算,就可以取得70億元,還未計及車位和商舖價值,肯定會更多,再減去約30億元的建築成本,表面看來還是有賺。只是如意算盤是否這樣打得響?當然還有樓市走勢,屆時是否能以萬元1平方呎賣出等風險,倘不能以目標呎價沽出,那只能希望以更便宜的價格購地。

  然而,以11億多元購1幅地再來投資,發展商感到有風險,便不會願意競投。

  回顧特區政府首次拍賣土地,當年分別以超出底價10倍,即約5.5億元,以及超出底價9倍,約8.7億元售出,而兩幅地其後也一直閒置,直到臨近收回時,發展商始動工,至今在廣告上也看到相關樓盤出售,是否全部沽清,又是否真正回本甚至盈利,這只有發展商才知道,唯一是事實的,2008年的樓價與今天的已翻了幾番,當時市場看好澳門樓市,實際也證明了賣地後一定有盈利,只是如今兩幅氹仔土地出現流標和僅有1份標書,證明發展商不看好後市。誠然,目前借貸利率沒過去的低,買樓上車已不容易,加上博彩毛收入每年可達3000億元的日子一去不復返,居民就業環境轉差,多種因素夾擊下,發展商看淡後市亦十分正常。

  另一方面,這幅流標的土地可作甚麼用途?要不政府在1年後或多年後重新推出土地招標競投,惟價格肯定較目前為低才有吸引力,否則維持現價只是浪費行政資源。那麼用來建社屋、經屋或夾屋?周邊都是私人樓宇,倘建公屋顯得規劃不當,也影響附近樓宇價格。那麼,建半個「臨時車胎公園」又可以嗎?似乎又會出現土地不足使用造成浪費。最後來個天馬行空,建造政府綜合服務大樓,甚至用作臨時夜市用地,激活夜經濟,又可以嗎?我們只是拋出建議,當局不妨思考流標土地的用途,否則一直閒置也是浪費澳門珍貴的土地資源。