「欠債還錢，天經地義」，但當債務人處於「資不抵債」的狀況時，多數債權人就需要趕緊通過民事訴訟中執行之訴去瓜分債務人僅存的財產，尤其具有較大經濟價值的不動產。然而，在眾多債權人之中，以具有物之擔保（如抵押權）的債權人會比其他一般債權人較有優勢，就抵押物的價值獲得優先受償。
不過，如登記在先的抵押權是基於抵押標的屬「樓花」，依法有關登記只能作出1項屬預約抵押的「臨時登記」，而登記在後的法院查封屬一項「確定登記」，當上述樓花預約抵押臨時登記後來因樓宇興建完成而在法院查封登記後才轉為「抵押確定登記」時，到底哪位債權人能先獲得受償？就此問題，本澳不同法院之間存在不同觀點，日前澳門終審法院就有關問題作出最終裁決。
案件背景涉及有1債權人A針對債務人B向澳門初級法院民事法庭提起的支付一定金額的執行之訴。該案中同時涉及C銀行、D和E作為B的債權人要求清償各自的債權。B曾將其早年購入的「樓花X」向C銀行作出預約抵押，並按「樓花法」的相關規定以基於性質的臨時登記登錄在C銀行名下。有關臨時登記及後轉為確定登記。另一方面，債權人D和E分別向B提起民事執行之訴，並在C銀行的臨時登記轉為確定前已先後對B的不動產X進行查封及假扣押登記。針對不動產X，初級法院就不同債權人訂定了受償順序，結果C銀行僅獲訂為第三順位。銀行不服，向中級法院提起上訴，但遭中級法院駁回，確認初級法院的判決。銀行仍不服，再向終審法院提起上訴。
終審法院合議庭作出審理認為，根據本澳現行《物業登記法典》第6條第3款，當原來的「臨時登記」後來轉為確定登記時，應維持臨時登記時之優先順序。終院指出：臨時登記的目的是讓當事人可在將來的確定登記中保留優先權以對抗其他權利，使優先登記具有獨立的實質效力，因為它確保的是一項物權，而該物權在受益於臨時登記的人的權利義務範疇內尚未存在。終院在該案中引用立法會就「樓花法」（即第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》）作出的意見書為依據，指出現行《物業登記法典》對於某些狀況中的權利，儘管尚未最終作成憑證或確定，但法律允許在之前可對有關事實先進行1項臨時登記，目的主要是為了使利害關係人立即獲得上指優先權規則所給予的預先保護。C銀行要求以其名義作出抵押的臨時登記是基於其確信登記的規則，只要在臨時期限內將臨時登記轉為確定登記，便可保證臨時登記不會被隨後登記的其他事實所對抗，而非以轉為確定登記時的時間為訂定優先次序的時點標準。
因此，終院最後裁定C銀行上訴得值，針對不動產X，C銀行的債權的受償順位為第一位。洛 文