(淺談澳門法律)簽訂租約時「認筆跡」(下)

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  上周本欄為大家介紹簽訂租約時有關「認筆跡」的規定,今天會繼續為大家介紹。

  四、是否只有最初訂立的租賃合同要「認筆跡」,而租賃合同續租或者在租賃期滿前修改條款則毋需「認筆跡」?

  租賃合同續租的情況有兩種:第一是租賃雙方當事人協議續租;其次,是按《民法典》第1038條的規定,當租約期滿,租賃雙方均沒有在期滿前按約定或法定的時間及方式提出單方終止時,租約便會自動續期,續期的期間與合同的期間相同;如該期間超過1年,則續期的期間為1年,但雙方可另有協議(例如雙方可協議續期2年、3年等)。

  第13/2017號法律沒有就續租的情況專門規定是否要「認筆跡」,我們認為須視乎實際的情況而定,即如續租時沒有修改任何條款(例如,只有租賃起始日和終止日的改動),則當事人毋需再辦理「認筆跡」手續;然而,如續租時涉及修改租賃合同條款,例如在續租時有租金調整,我們認為這屬於一種新的協議,則在該協議上的簽名仍須辦理「認筆跡」手續。

  同理,如在租賃合同未到期前雙方協議修改租賃合同條款,例如調整租金,則亦須辦理「認筆跡」手續。

  值得一提的是,由於租賃合同經「認筆跡」後,會為雙方當事人提供更大的保障,因此,建議無論任何情況,尤其是出現疑問時,最好辦理「認筆跡」的手續。

  五、為租賃合同簽名「認筆跡」,會為租賃雙方提供甚麼保障?

  租賃合同的簽名經公證認定(即「認筆跡」)之後,除了上周本欄第二點中提及的有效性的問題外,事實上,經「認筆跡」的私文書較未經「認筆跡」的私文書有較高的證明力,而經「當場認定」的私文書,其證明力亦較經「對照認定」的私文書強。

  此外,根據《民法典》第1015條的規定,如果租賃合同的簽名已「認筆跡」(包括「對照認定」或「當場認定」),其後雙方協議廢止該租賃合同(即協議「退租」),而有關協議書的簽名已經「認筆跡」後,如協議被違反,例如約定承租人在月底返還有關單位但卻沒有返還時,出租人便可以將該租賃合同作為「執行名義」,直接向法院提起強制執行程序,從而能更快速地收回有關物業。

  註:本文內容《民法典》第1015條、第1038條,以及第13/2017號法律的規定。