(淺談澳門法律)簡介《都市更新暫住房及置換房法律制度》(三)

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  特區政府制訂《都市更新暫住房及置換房法律制度》法案,規範暫住房及置換房的興建以及相關獨立單位的出租和出售制度。該法案已獲立法會通過,並成為第8/2019號法律,自今年4月24日起生效。按照該法律的規定,一般只有自然人在其擁有居住用途的不動產因都市更新而被拆卸,才可以申請租住暫住房或購買置換房。然而,該法律還對另一些情況作了特別規定,即凡符合有關特殊情況的人,亦可按該法律經作出必要配合後的若干規定購買置換房,現於本文為大家介紹。

  特別規定

  如果土地的臨時批給在第10/2013號法律《土地法》生效後因租賃批給期間屆滿而被宣告失效,受影響的屬居住用途的在建獨立單位(以下簡稱「樓花」)的預約買受人,以及受讓相關預約買賣合同地位的人士(以下簡稱:「樓花」購買者或受讓人),只要預約取得的行為已按第7/2013號法律《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》的規定作出物業登記,則亦可按照《都市更新暫住房及置換房法律制度》的有關規定購買置換房。而有意購買置換房的「樓花」購買者或受讓人,應注意法律規定的以下事項:

  (1)置換房的面積和售價參照預約買賣合同所載的面積及價格(即「樓花」的第一手價格),由行政長官以公布於《澳門特別行政區公報》的批示訂定,而有關申請期間、申請方法和分配方式亦由該批示訂定。

  如果「樓花」購買者或受讓人在所訂的申請期間內未提出申請,又或在獲分配購買置換房但在指定的期間內未辦理手續,則喪失購買置換房的資格。

  (2)在第2/2018號法律《取得非首個居住用途不動產的印花稅》生效之前(即2018年2月10日之前)已簽署預約買賣合同的「樓花」購買者或受讓人向「澳門都市更新股份有限公司」購買置換房的文件、文書及行為,可獲豁免繳納取得非首個居住用途不動產印花稅,但仍須依法繳納其他稅項。例如涉及不動產移轉及取得的其他印花稅,以及公證及登記手續費等。屬非本地居民,則尚須根據第17/88/M號法律《印花稅規章》第53-A條的規定,按《印花稅繳稅總表》第42條或第43條訂定的額外稅率繳納印花稅。

  關於「樓花」購買者或受讓人申請購買置換房的數目,以及「樓花」購買者或受讓人以土地的臨時批給被宣告失效而影響「樓花」的交付為理由,向特區提起賠償訴訟,可否申請購買置換房的規定,請留意下周本欄的介紹。

  註:本文內容主要參閱第8/2019號法律第5條至第9條、第11條及第12條的規定。