(淺談澳門法律)簽訂租約時「認筆跡」(上)

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  現時不少業主都會把住宅、商舖或者車位出租,從中收取租金回報。不過當業主和租客簽訂租約時,有些地方必須留意。包括根據第13/2017號法律修改《民法典》不動產租賃法律制度的規定,不動產租賃合同中的各簽名均須經公證認定,即出租人和承租人的簽名均須「認筆跡」。

  一、「認筆跡」是怎樣的手續呢?

  按照《公證法典》第159條的規定,出租人和承租人的有關簽名可簡單地做「對照認定」便可:租賃雙方當事人可預先在租賃合同上簽名,再交由他人(例如房地產中介人)帶同該租賃合同及當事人的身份證明文件(例如居民身份證、護照或其認證繕本)前往公共公證署或找私人公證員辦理有關對比筆跡的手續;此外,亦可採用較嚴謹的「當場認定」方式進行「認筆跡」手續,即當事人在公證員面前即場在租賃合同上簽名。事實上,「當場認定」較「對照認定」的認筆跡方式更有保障,因為此方式具有較強的證明力,但無論如何,可由當事人自由選用。

  二、 如租賃合同的簽名沒有「認筆跡」,有何後果?

  《民法典》第287條規定,「違反強行性之法律規定而訂立的法律行為無效,但法律另有規定者除外。」鑑於第13/2017號法律規定,不動產的租賃合同應以私文書訂立,且合同的簽名要「認筆跡」,因此,如租賃合同沒有以私文書訂立,又或即使以私文書訂立,但其簽名沒有「認筆跡」,該合同即屬無效。

  然而,如租賃合同沒有以私文書訂立,又或沒有「認筆跡」,是否就必然不會產生任何法律效果?《民法典》第1032條第2款對此作出了規定,「即使欠缺書面憑證,只要能證明該欠缺可歸責於一方當事人,則他方當事人仍可藉其他證據方法使不動產之租賃獲得法院承認,但法律另有規定者除外。」我們認為根據該規定,出租人或承租人如能提出有關的證據(例如人證、銀行帳戶紀錄),仍可透過訴訟途徑請求法院承認有關租賃關係。

  雖然法律有這規定,但我們必須強調的是,最適當的做法就是當事人應該遵守有關法定方式,即訂立不動產的租賃合同以私文書作成且將合同的簽名「認筆跡」。

  三、不動產要「做契」後,有關租賃合同方可「認筆跡」嗎?

  法律並無規定只有已經訂立公證書(即「做契」)的物業,有關租賃合同的簽名方可「認筆跡」。因此,不論出租的物業是否有「做契」,有關租賃合同的簽名亦可辦理「認筆跡」手續。

  然而,值得注意的是,即使租賃雙方已按照第13/2017號法律規定,以私文書訂立租賃合同,且合同的簽名已「認筆跡」,但該租賃合同也不會因為符合了法定的訂立形式,而使其本身倘有的違法情況變成合法。例如,某人在停車場私自劃定一個非法車位(此車位本身不能「做契」),並將車位出租,儘管有關租賃合同按法定方式作成,當事人仍須依法承擔相關的法律責任。

  下周會繼續為大家介紹簽訂租約時有關「認筆跡」的其他法律規定。

  註:本文內容《民法典》第287條、第1032條第2款,《公證法典》第159條,以及第13/2017號法律的規定。