廉署指承批人均無履行合同 伺機利益最大化違善意原則

74幅土地批給失效無行政違法

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  【本報訊】廉署昨公布《關於74個被宣告臨時性租賃批給失效之土地審批卷宗之調查報告》,認為所有卷宗涉及的土地承批人均沒有切實履行臨時性租賃批給合同的條款,未能完成原訂或獲准修改的土地利用計劃。承批人在取得土地臨時批給後,以諸多理由要求更改或修改土地用途,擴大可建樓宇的規模及高度,甚至一心伺機尋求利益最大化,明顯違反合同法律關係中的善意原則。廉署認為,行政當局基於可歸責於承批人的原因,又或單純以土地租賃期屆滿而未完成土地利用為由宣告有關土地批給失效,並無行政違法或行政失當。

  廉署報告表示,自2010年3月起,行政當局逐一審視未能在合同所定土地利用期內完成土地利用,或租賃期已完結的土地批給個案,並在2015年起陸續宣告多幅土地批給失效。其後有人多次透過媒體公開表示,新《土地法》中有關租賃期屆滿後仍未完成土地利用即導致批給失效的規定並不合理,要求修改新《土地法》。廉署按時任行政長官要求展開調查,綜合分析被宣告批給失效的74個土地審批程序,包括調閱逾千冊土地審批、建築規劃和工程卷宗,聽取有關工作人員陳述和介紹,並與鄰近地區法律制度比較,以查明相關宣告土地批給失效的決定是否存在行政違法或行政不當。

  批給失效非新規定只在執法力度

  在報告中,廉署以分類列表方式,綜合分析74個卷宗涉及土地的利用期和租賃期,發現所有土地的利用期及租賃期已先後在舊《土地法》及新《土地法》生效期間屆滿而仍未有完成土地利用。廉署並對比了新、舊《土地法》相關條文,認為兩法在處理以租賃制度批給土地的規定基本一致,新《土地法》中有關土地利用期間及土地租賃期間屆滿後而仍未完成土地利用,會導致土地批給失效的規定由來已久,並非新規定,問題只在於執法力度。

  廉署認為,所有卷宗的土地承批人均未遵守臨時性租賃批給合同的條款,當中有個案要求修改土地利用或遲遲不向當局遞交土地利用建築計劃,也有個案不積極跟進已遞交的建築計劃,共通點都是未能完成原訂的土地利用計劃。承批人在取得土地臨時批給後,才以諸多理由1次或多次要求更改土地利用或修改土地用途,首次遞交的建築計劃幾乎無一符合原批給合同,這種不切實履行合同義務之舉,明顯違反合同法律關係中的善意原則。甚至有承批人的行為顯示明顯無意履行原臨時性租賃批給合同所訂定的義務,只試圖不斷要求行政當局批准更改土地用途、擴大可建樓宇的規模及高度等,一心伺機尋求利益最大化的可能性。

  未依時完成土地利用即可研執罰

  廉署在報告中並建議,行政當局在審批土地承批人提交的建築方案的過程中,應同時顧及公共利益與私人利益間的平衡,尤其應以將土地資源充分並適時被利用,以及城市可持續發展為最主要批准目的。

  廉署又指出,涉案74個土地批給的決定,均由前澳葡政府作出,有部分土地是以豁免公開招標的方式作出臨時性租賃批給,且未見在意見書上提供相應的理由說明及引用任何相關法律規定。廉署強調,公開招標應是常態,直接批給則是例外,行政當局今後開展土地臨時批給程序時必須按照新《土地法》的規定,在臨時批給土地之前必須先公開招標,當符合特定前提時方可豁免公開招標。此外,應及時執行新《土地法》第166條之規定,一旦承批人在土地利用期間內未能完成土地利用,毋需證明其過錯,即可開展研究相關處罰機制的可執行性,包括罰款及宣告臨時性租賃批給失效;待至土地租賃期間完成,更是強制性須宣告有關土地的臨時性租賃批給失效,以便釋放有關土地的權利,重新加以善用,這才是及時正確適用法律,才能有效維護公共資源利益。

  廉署報告已呈交行政長官參閱。有關報告全文,可於廉政公署網頁下載。