(專訪)鍾小健:因時制宜增設「青年樓」

樓市橫行澳基調續向好 淡市擇優入貨獲利可期

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  澳門地產業總商會會長鍾小健預測,受環球疫情大氣候影響,本澳樓市今年將呈橫行走勢。他形容2021年是摸著石頭過河的1年,經濟變數頻生,惟澳門發展基調持續向好。鍾會長對今年的澳門房地產市場審慎樂觀,建議市民在力所能及前提下不妨擇優投資,未來獲利可期。

  適時「減辣」保持城市競爭力

  2019年本澳樓市低迷,全年成交僅近7800宗,按年下跌兩成。受新冠疫情衝擊,2020年本澳房地產全年成交再創新低,僅6394宗;2019年住宅平均實用呎價為10,906元(澳門元,下同),2020全年住宅平均實用呎價為10,204元,上述數據顯示,雖然近兩年本澳樓市交投愈見淡靜,但樓價卻依然保持韌性。

  鍾小健直言,去年豪宅、租賃及商舖市場均有一定跌幅,亦有個別樓盤劈價「超筍」,但澳門整體樓市價格基本沒有下調空間。事實上,澳門新樓盤將開始出現斷層。他指出:「新冠肺炎疫情是新中國成立以來發生的傳播速度最快、感染範圍最廣、防控難度最大的一次重大突發公共衛生事件,中國共產黨和國家政府高度重視,迅速行動,國家主席習近平親自指揮、果斷決策,全國上下貫徹『堅定信心、同舟共濟、科學防治、精準施策』總要求,打響抗擊疫情的防控阻擊戰,並取得重大戰略成果。此戰不但維護了人民生命安全和身體健康,同時和諸多國家加強聯誼,加快了『一帶一路』進程,向習主席提出實現『中華民族偉大復興』中國夢又邁前了一大步。」

  他補充道,由於疫情防控戰的成功,內地經濟一枝獨秀,並錄得正增長;在一線城市,諸如北上廣、香港及深圳等地,樓價未見受壓下跌。定位為世界旅遊休閒中心的澳門,同樣躋身我國一線城市,所以在疫情下樓價企穩是意料中事。縱觀大灣區各地樓市,珠海樓價基數低,周邊配套完善且平均消費低,發展較澳門更為樂觀,預計珠海樓價會在短期內錄得不俗增幅。

  鑑於目前疫情防控形勢,內地多省呼籲就地過年,鍾小健預計本澳金牛農曆新年氣氛難以帶動。在全球經濟下滑之際,本澳樓市始終難獨善其身,預期今年樓價將呈橫行走勢,成交量亦難復暢旺。他建議特區政府應適時修改「辣招」,令澳門房地產健康發展、保持城市競爭力。

  「澳門很多人都供得起樓,但付不起首期。」鍾小健一針見血的說:「受惠首置青年限21至44歲此規條可放寬,只要是首置的本澳市民,銀行審核通過即可受惠;只對樓價在800萬元或以下的住宅單位放寬按揭亦應解禁,許多中國人傳統思想就是想與家人同住,彼此可互相照顧,現由於800萬以上的單位按揭成數較低,令不少想改善居住條件的家團望而卻步,建議可將樓價上限調至1500萬元,提供更多選擇空間予市民。」

  「青年樓」較「夾屋」更實際

  房屋問題一直是本澳居民最關心的課題之一,特區政府指部分夾心階層反映申請經屋只是「陪跑」,故考慮推出「夾心階層房屋」。鍾小健則認為,本澳土地資源有限,原有公屋制度完善,與其推出類似經屋的「夾屋」,不如在經屋或社屋基礎上增設「青年樓」更為適合。

  他指出:政府推出夾屋的原意是希望居民可以居有其所,政府的房屋政策一直都是「社屋為主、經屋為輔」,過去亦多次推出4厘利息補貼等輔助措施,為不少家庭提供置業上車機會。現時本澳公屋類型包括社屋和經屋,若於固有公屋基礎上再增「夾屋」,實屬架床疊屋,當局如果只是短期推出小量「夾屋」的話,行政成本太高。

  倘若特區政府未來計劃持續推出「夾屋」,難免會衝擊私樓市場,本澳有逾23萬私樓,八成市民自置物業;倘私樓市場下跌,標誌著城市整體價值縮水,深層影響不容忽視。相關諮詢文本中亦提到,建議「夾屋」合資格申請的居民入息標準高於經屋,現時經屋1人家團入息上限是38,910元,如將高於此上限家團入息定義為「夾心」,難免令社會階層分化。無論是短期抑或長期推出「夾屋」,都將大幅增加特區政府行政費用及開支。希望特區政府認真考慮,避免步當年經屋資源錯配後塵。

  就「夾心階層住房」問題,社會上認為可解決年輕人住房問題,解決他們輪候經屋多年上車難的問題。夾屋目標群是將政府房屋售予不符合經屋資格,而又未能購買私樓的人群,但根據上次經屋抽籤排序結果,3.7萬個家團中只有3000個單位配額,說明現時經屋供應量遠跟不上需求,如在公共房屋供應如此匱乏的情況下開設夾屋,對申請經屋人士極不公平,必定加劇這兩個社會階層的對立,長遠而言將造成社會不穩。

  澳門土地資源稀缺,公共房屋應該優先幫助低收入家團,而非年輕有能力的中等收入人士,在社屋未能確保短時間內上樓、經屋未能滿足市民需求的情況下興建夾屋,間接讓夾屋搶奪可供興建社屋經屋的土地,低收入家團必定會為此而不滿,對整個社會亦不公平。

  夾屋相關政策需要花上大量行政成本作諮詢決策,法律法規制訂、選地動工、抽籤排序方式、訂價及出售形式等問題難以在短期內獲社會廣泛共識,遠水難救近火,根本無法快速解決市民上車置業問題。再者,夾屋傾向將政府房屋折扣後售出,與之前的經屋政策類同,或將導致社會資源大幅浪費及錯配。如果堅持推出「夾屋」模式,特區政府何必一再修訂經屋法例,堵塞出售經屋圖利漏洞?

  鍾小健深入剖析道,經濟學有一條黃金定律,放諸四海皆準。就是:「假如真的由政府資助,金錢資助比同額實物資助會帶來更少浪費」!八十年代內地國企向員工發大白菜,家家戶戶的大白菜都吃不完,最終許多爛掉,造成大量浪費。與其耗時立法興建夾屋,倒不如開設「青年樓」,推出「家庭首置300萬元免息貸款計劃」,只要年滿25歲,已婚且未有物業的澳門永久居民,均可向政府申請撥款300萬元免息置業貸款。

  大家不妨來算一下帳,澳門現時貸款利率為2.25%,$3,000,000×2.25%x20年=$1,350,000。市民利息支出減少了135萬。咋看政府好像20年補貼了135萬元,但是從機會成本(Opportunity Cost)角度看,政府庫房的平均回報率只是1%,所以政府實際損失的收入只是$3,000,000×1%x20年=$600,000。但若建「夾屋」的話,假設樓價為600萬元,政府以折扣七成賣予市民,補貼金額為$6,000,000元x30%=$1,800,000。這個補貼的存在,是因為政府大可以市價600萬元向市場出售,是機會成本。從以上簡單數學題,顯示出300萬元免息貸款的補貼只是夾屋補貼的三分之一($600,000/$1,800,000=1/3)。

  鍾小健指,金錢資助的好處有4點:第一、政府有靈活性,資助計劃可加、可減、可撤銷,視乎當年庫房收入及實際情況而定。不像夾屋,一旦立法定案便不可停建。第二、市民有靈活性,可選擇不同區份樓宇,或者選擇靠近父母的樓宇,不一定要買指定位置的夾屋。第三、行政費用低,福利房屋架構不必再重複增加。第四、資助可於短期內實行,比夾屋落成快得多,可以更快解決年輕人置業問題。

  鍾小健建議政府推出「青年樓」計劃,先設5000個名額以供申請,從庫房撥出150億元協助首次置業已婚年輕人上車,這要比興建夾屋效果來得快、好、省!市民日報專題組

  

  後 記

  鍾小健笑言,衣食住行永遠和市民息息相關,只是相關產品會隨著時代的變遷不斷完善革新,例如「馬路」,以前的路就是給馬車走的,現在路上行駛的是汽車;以前覺得住別墅最好,現在會覺得設施齊備的酒店更舒適。未來澳門的新樓盤,也會愈來愈貼合智慧城市發展理念。賭權開放20年間,澳門成功完成了打造世界旅遊休閒中心的中期定位;如今,澳門站在全新歷史起點上,未來20年有信心再實現一次「經濟質的飛躍。」

  最後,鍾會長提醒大家金牛年投資小貼士:淡市正是入貨良機,現在是買家市場「有得揀」,投資者在量力而為前提下,投資目標首選店舖,正所謂有舊樓無舊舖。其次是車位,維護成本低,而「啱價」的住宅單位亦是不錯的投資目標。