(專訪)經濟前景樂觀利好因素疊加

鍾小健:今年樓價料升一成

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  2018年環球經濟波譎雲詭,在中美貿易戰,金融、股票市場動盪等諸多不穩定因素下,本澳經濟仍持續穩健發展。數據顯示,去年本澳入境旅客錄得逾3058萬人次,按年上升9.8%;博彩毛收入全年累積3028.46億澳門幣,同比增長14%。隨著港珠澳大橋正式通車,更為未來本澳旅遊博彩業發展錦上添花。澳門地產業總商會會長鍾小健指出,本澳整體經濟前景樂觀,預計今年樓市將錄得一成左右增幅。

  自2018年2月特區政府推出辣招組合拳,通過《取得非首個居住用途不動產的印花稅》,對非首個居住物業加徵5%或10%印花稅,取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規定。同時,新政策放寬了首置按揭限制,讓21歲至44歲的首置貸款申請人的銀行按揭成數,如物業為800萬以下最高可借貸九成,吸引大量首置買家入市。3月起,首置人士連續9個月成為本澳樓市成交主要買家,約佔整體成交額80%。

  首置佔整體成交額八成

  雖然「辣招」於短期內對市場成交帶來一定負面影響,但由於放寬首置按揭,在此消彼長下,2018年本澳住宅全年總成交約為10,519宗,較上年微升0.6%;平均實用呎價約為澳門幣10,211元,比2017年上升約9%。至12月上旬為止,一手樓盤佔總成交約32.14%,平均實用呎價約為澳門幣14,282元。

  鍾小健深入剖析道:「放寬首置按揭貸款成數是一項德政,可助有需要的年輕人盡快『上車』。只是符合標準的首置人士中仍有不少未有能力支付首期,政府可考慮推出四厘補貼或免息貸款幫助這類有需要人士,同時可紓緩市民對公屋之需求;另外,置業者中不乏家團冀改善生活環境換樓個案,礙於物業總額上限800萬方可獲首置借貸優惠『焗』買舊樓,建議放寬樓價上限至1500萬左右,滿足這部分市民實際需求。」

  經濟發展前景樂觀

  鍾小健指出,澳門整體經濟前景向好,多項優勢凸顯:1.粵港澳大灣區規劃行將出台後,澳門打造世界旅遊休閒中心之定位得到中央支持,發展潛力無限;2.隨著港珠澳大橋開通,粵港澳交通更趨便利,成功輻射營造1小時生活圈,澳門受惠良多;3.明朝時我國所有港口封閉,當時僅餘澳門這個合法港口進行黃金買賣,由古鑑今,澳門未來經濟發展定位可考慮發展特色金融、嘗試和人民幣掛鈎等,令人民幣通過澳門走向葡語系國家更趨國際化;

  4.澳門以博彩業為龍頭產業,在未來20年經濟將適度多元發展,不僅需要政策扶持,同時需要大量人才提升整體競爭力,可以預見房屋將當之無愧成為剛性需求。

  綜上所述,本澳經濟發展前景樂觀,相比周邊城市的經濟狀況,澳門尤為突出。鍾小健表示,為貫徹中央精神及令房地產市場健康發展,特區政府推出辣招調控樓市無可厚非,調控下,樓市產生泡沫的可能性已減到最少,即意味爆破機會亦降到最低。房地產是地區經濟寒暑表,導致樓市大跌的主因除地區經濟出現問題外,不外乎供過於求或借貸過度兩大因素。目前澳門並未預見這些問題,故樓價下調空間甚微,未來樓價或會調節,但整體走勢仍反覆向上。

  投資持貨多為實力買家

  2018年氹仔有多個大型屋苑項目陸續入伙,個別無意上會的業主選擇放盤,甚至為加快成交速度而降價出售。鍾小健指出,這些個別虧蝕離場的投資者,大多受政策收緊樓宇按揭影響,而非整體經濟出現問題所引發的恐慌性拋售。這些「筍盤」數量不多,市場消化很快,換個角度而言,現時持貨的多為實力買家。

  受加息、中美貿易戰氣氛影響,投資者入市審慎觀望,惟工廈成交數據卻不斷創新高,坊間掀起用家入市潮,其中近九成買家均為自用客。據統計局資料顯示,2017年全年總成交額約15億,2018年首三季的總成交額接近17億,現時工廈業主普遍叫價合理,回報率可達三厘或以上。

  至於商舖價格及租金均有回落,車位市場屬剛性需求價格企硬;住宅租務市場方面交投則持續暢旺,呎租更錄得明顯升幅。

  小結

  社會一直對澳門近年樓市發展存有不同意見,特區政府於2007年提出的「萬九公屋」政策至今仍未完全兌現,為回應部分市民實際需求,最有效方法唯有增加供應量。

  鍾小健盛讚2018年11月獲立法會一般性討論及表決通過的修改《經濟房屋法》法案。經屋未來將永遠保留經屋性質,不會流入私人市場;此例將有效堵塞經屋現存漏洞,既可幫助真正有需要的市民,也可確保政府資源不至錯配。

  他重申,樓宇的價格奠基於城市的價值,相信「辣招」在未來數年間將被市場自然消化。現時市場買家主要為用家,議價空間彈性較大,如果未「上車」而又有能力的人士不妨把握機會入市。

  展望2019年澳門經濟發展持續平穩,港珠澳大橋開通後,不僅促進3地經濟發展,同時也對本澳及珠海橫琴樓市發展帶來正面影響。他預計今年下半年本澳樓市會逐步出現小陽春,整體樓價升幅可達10%左右。(本報記者)