香港特區行政長官李家超日前發表任內第二份《施政報告》，當中針對香港樓市管理措施再作調整，包括縮短額外印花稅適用年期、買家印花稅和新住宅印花稅稅率減半、外來人才置業印花稅「先免後徵」，措施即日生效。而本澳房地產業界一直以來不斷呼籲特區政府「減辣」，但始終遲遲未有行動。澳門地產業總商會常務副理事長王世發指出：本澳樓市目前「量價齊跌」，促政府盡快放寬樓按及取消二套房印花稅，提振物業成交量。他又指「減辣」並非「救市」終點，建議政府利用好大批收回土地，透過科學規劃土地供應，健康調控樓價。
辣招致房地產市場不健康發展
王世發表示，本澳樓市成交量持續低迷，去年全澳成交量僅為2900多宗，今年截至9月也只有約2000多宗，而9月的成交量只有140多宗，是近40年除疫情「6．18」採取「相對靜止」的1個月外成交量最低的月份。同時，今年9月樓價相比8月急跌12%，可謂「量價齊跌」，出現危險信號。他指出：樓價急跌會導致一系列問題浮現，例如出現負資產，將導致貸款審查更嚴格，進一步減少資金流動，繼而影響商業社會的運作，導致商業氣氛淡靜，從而抑制投資，最終導致減少就業，令更多社會基層大受打擊。因此，他強調政府已經有需要、也有必要出手「救市」，放寬樓市措施。
李家超最新《施政報告》再推多項「減辣」措施，實際上已經是香港近兩年來第四次對樓市政策予以放寬，尤其今年先後放寬樓按及印花稅，而澳門則是「一次都冇」，反差強烈。王世發認為，「解辣」無論對物業持有人，抑或「上車」人群、就業人群等均是「好事一樁」。目前成交量十分低迷，房地產經紀生計已經十分困難，同時也有多家裝修公司也反映訂單量減少一半，連帶設計公司、銀行、律師、物流等相關行業都受到影響，若透過「減辣」提振樓市成交，相信對活躍就業市場有較大幫助。
路氹區豪宅呎價不斷下跌，大潭山有住宅甚至跌破4000元，呎價僅3900元，讓人嘩然。王世發直指，大面積豪宅售價不斷下跌與本澳按揭指引有關。2018年前，澳門樓價基本遵循單位面積愈大，單價愈貴的規律；而隨著2018年按揭指引推出，售價800萬元以下的單位可貸款八成，800萬元以上只可貸款五成，造成所有購買力導向800萬元以下市場，進而導致800萬元以下區間的房屋單價不斷上升，從而漸漸出現小單位單價超過大單位的情況。小單位售價不斷上升，大單位售價不斷下跌，這也導致大單位資產不斷下跌，甚至已經淪為負資產，而「上車」小單位難度也變得愈來愈大。若放寬樓按，有助將購買力分散至各階梯，讓樓市售價回歸正常。
王世發強調，參考全世界各個國家及地區，幾乎唯有港澳以房屋價格劃分區間並以此決定可貸款多寡，因只要有價格區間必然會導致購買力集中，能借得更多的區間必然賣得更好、更貴，發展商也自然一窩蜂地推出更小單位的樓盤，久而久之將會是房屋面積愈建愈小，澳門人的居住環境也隨之愈住愈小。
氹仔賣地流標顯示市場信心弱
月前公開競投的氹仔2幅土地，當中1塊地段僅收到1份標書，另1塊則流標，同樣令不少人愕然。王世發認為，本澳主流房地產開發商無一參與，可見開發商對後市信心較弱。他回顧，去年就曾直指，若按照目前的按揭指引，超過800萬元的住宅滯銷機會高，開發商考慮相關情況或萌退意，當時在場官員認為「賣平啲就得咯」，不料竟一語成一成讖！
另外，2023年經屋自9月27日開始接受申請以來，至今1個月，收表數僅約500單，不見過去萬人爭逐景況。王世發認為，這也反映本澳居民開始「不吃這一套」，反而偏向與選擇更有資產屬性的物業。因此，政府政策不能僅關注公共房屋軌道，私人房屋軌道同樣需要關注，「雙軌並行」並不衝突。他說，公共房屋為剛需用家提供居所，待日後公共房屋住戶有條件更換私樓，市場上也需要有通道，和較寬鬆的條件給予他們換樓，「若大家看不到這個上升通道，最終所有的私樓需求都會轉移至公屋，公屋供應只會更加緊張。」
借鑑香港放寬樓按助市民上車
回顧香港前後4次放寬樓市政策，主要是放寬樓按、放寬二置房及放寬非本地買家，王世發認為放寬樓按及去掉二套房印花稅是本澳可以借鑑的措施。放寬樓按有利於幫助基層市民「上車」，同時也有助於市民住房「向上流動」。他舉例，若1買家購買1個700萬元的單位，僅需140萬元首期，若干年後想要換至900萬元的更大單位，首付則需支付450萬元，就算幾年時間內房價沒有升跌，中間差額為310萬元，「我區區想換個多200萬元的單位，卻要給出310萬元「填補」，讓不少換樓人群卻步，限制向上流動，也釋放不出更平價的剛需單位，導致流動性差，買家議價空間也更小。因此他建議政府取消樓市價格區間，只要是首次置業均可貸款八成。
另外，他認為需放寬二套房，取消10%印花稅，他解釋說，二套房除了投資，亦有剛需必要，例如中年子女為年長的父母買房，或中年父母為年輕的子女買房，通常是用中年子女或中年父母的名字放在產權上，會更穩妥也更有保障，這樣的二套房置業也是合情合理合法的正當需求，這類需求應當獲得釋放。對於換樓人群來說，若想免繳10%印花稅必須先把舊物業賣出，才能購買新物業，容易導致「舊物業新物業兩空」的窘況。而10%印花稅橫亙在換樓人群面前，實際上也不利於市民向上流動。王世發認為，政府要「減辣」，本該在2023年《施政報告》就應當有所體現，今年再開始「減辣」，實際效果已經太少，「拖咗兩年才吃藥，藥一定要更加厲害」。他指，本澳樓市「辣招」直至今年仍未「鬆綁」，放寬二套房可能於事無補，必須將取得印花稅全面取消，或才能對提振成交量有「小小效用」。他相信，在加息環境下，「解辣」後購置房屋的大多是自用及改善住房，投資比例很低。若能取消取得印花稅，放寬樓按成數，由銀行自行把關，相信本澳樓市會更加健康。
長者公寓夾屋擠壓公私樓需求
王世發續批評說，政府原本可以將資源用於最緊急的經屋需求，長者公寓及夾屋是較失敗的想法，剝削了經屋和私樓的需求。他解釋指，經屋和私樓原本是兩條賽道，夾屋卻在中間「另起賽道」，攤薄經屋資源，容易出現年輕人居住在夾屋，而年紀較大的則申請不到夾屋又排不到經屋的情況。長者公寓同理，與其面向有私樓、有子女照顧、有其他住屋選擇的中高端長者，不如興建針對長者優先的社屋，若出現空餘還可開放給其他家庭申請，增加靈活性，照顧不同群體。政府不必開出如此多「分叉」，保障好社屋、經屋的供應量，活躍私人市場，同時做好舊區重建已經足夠。
他指，雖然《夾屋法》已經通過，但期望夾屋項目暫停，「否則就係第一個長者公寓，會給人鬧」。預測私樓市場或跌至8000至9000元上下，夾屋定價會變得尷尬，若屆時推出，只會擾亂市場及引發各階層意見，相信用這塊土地用作其他用途會更好，希望政府審慎考慮。至於本澳目前由都更公司處理舊區重建，由政府力量引導重建，但有更多國家和地區會借用民間力量，例如香港允許財務公司收購一定比例的業權，達到比例後即可拆除重建，而本澳則完全沒有相關條例配套，允許民間機構參與，導致八成住戶中只要有1個「釘子戶」就無法推進。他強調，舊區重建是「各方都贏」的項目，政府、住戶、參與重建方都能在此獲益。
加快審批透過供應量調控樓市
王世發指出：當初特區政府出台「辣招」調控樓市，但根源是因為房屋供應量跟不上需求，導致一出新樓市場就「恐慌式」搶購，這時再通過「辣招」調控樓市只會「愈壓價愈高」，適得其反，可見「辣招」調控樓市有效，但也有副作用，最健康的則是通過供應量調控，樓價升則增加供應，樓價降則減少供應。
但他說，本澳難以用增加供應的方式抑制樓價，並非澳門缺地，而是因為審批流程過慢。據統計，以開發商拍下1塊土地到最終交付用家，內地用時約為1年半到2年，香港為2年到3年，澳門則為5年至6年，大部分案例會超過7年，當中，光是大廈方案交由政府各部門審批入則，通常就需要長達2年時間之久，建設完成後的驗收、環評等又需要約半年或1年之間，浪費在政府審批流程上的時間至少2年到2年半，最終造成供應遲緩。
王世發續分析澳門審批流程慢的癥結，參考香港及內地的審批採用「串聯式審批」，審批環節中有哪個部門的審批未能滿足要求，只需單獨再將相關內容進行修改並提交給相關部門，政府內部會整合整套方案。而澳門就像打「闖關遊戲」，每個部門都要逐一遞交，通過後才能交給下一部門，中間若是有1個部門的內容不通過，則需修改後從第一個部門重頭開始走流程審批。就是如此冗雜重複的審批流程導致本澳房屋供應量慢，過去近20年本澳又未有拍賣過1幅土地，加上「辣招」，最終導致房價上升。
他指，「減辣」只是解決就業問題，帶動消費，讓處於水深火熱的各行各業「翻生」。現時政府收回的閒置土地有70多幅，有龐大的土地儲備，特區政府有條件透過增加供應量從而調控樓價。他建議政府加快審批流程、增加私人市場供應、放寬樓市措施，透過「對沖」刺激市場購買物業，而政府只需控制土地及經屋供應，樓價升則增加供應，樓價跌則減少供應，自然就能維持樓價穩定，「但前提是供應量要足夠，不要再審兩年了」。
《市民日報》專題組