(專訪)內憂外患成交持續低迷 冀下半年市場穩步向好

蘇巧珍籲檢討不合時宜樓市辣招

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  踏入2022年,澳門地產專業發展商會會長蘇巧珍預料在環球疫情、股市波動、博彩中介人事件等利淡消息影響下,本澳房地產市場觀望氣氛漸濃,買家審慎入市,本年度走勢與去年相若,預料成交量維持6000宗左右,惟價格暫未見大跌幅;下半年賭牌落實和出入境政策進一步放鬆等多項利好因素推動,樓市有望穩步向好。另外,她建議當局適時檢討不合時宜「辣招」政策,探討放寬樓宇按揭成數,協助有需要人士上樓,既促進行業疫下平穩發展,也避免經紀人過度流失。

  地產成交量價同創5年新低

  蘇巧珍回顧過去1年本澳樓市多次受疫情衝擊,全年住宅成交量約6000宗,創2015年以來新低,較2020年減少420宗,樓價則跌幅不大,原因是民眾還有償還能力。雖然整體樓價按年變化不大,但實際上豪宅市場與中小型單位走勢各異,1000萬元以上豪宅欠缺市場承接力,跌幅較大,普遍下跌5至10%;800萬元以下的中小型單位因有青年首置政策支持,吸引剛需用家購買,樓價尚算「硬淨」。

  「現時市場上二手樓依然有人買,但買家觀望態度比較重,反觀數據上近期樓價沒有太大跌幅,但要實際成交的話都出現『劈價』,交易議價空間較以往大」,蘇巧珍如此說。去年上半年全國房地產火熱,但下半年政策用力過猛、收緊貸款、房企債務違約等因素影響下,造成購房情緒迅速轉冷的踩踏效應。然而,本澳去年住宅成交量價同創近5年低位,經歷疫情衝擊,新樓每平方米實用面積樓價維持10萬元左右,反映優質住宅仍有較強承托力。

  據財政局資料顯示,去年全年澳門半島、氹仔、路環住宅成交分別有4308宗、1241宗及421宗;除路環按年增加87宗,澳門半島及氹仔分別減少366宗及145宗。每平方米實用面積均價分別為97,543元、104,930元及120,077元;除路環均價按年上升5.7%外,澳門半島、氹仔均價分別按年下跌2%及0.6%。按買方身分統計,本地自然人的住宅成交有5881宗,當中購買當天不持有住宅的買家成交有4872宗,佔82.84%;購買當天持有1個住宅的買家成交有838宗,佔14.25%;購買當天持有1個以上住宅的買家成交有171宗,佔2.91%。

  博企推肥雞餐難以支撐創業

  值得一提的是,去年第三季本澳多次受疫情衝擊,第四季又驚爆博彩中介人事件,對經濟復甦前景大打折扣,買家觀望氣氛濃厚,業主也加大議價空間,樓價短期內持續偏軟。另外,近日周邊地區出現疫情,本澳間接受到影響,新春旺季不容樂觀。即使首季末內地與香港、澳門放寬通關,最快也要第二季末才能反映至實體市場,對樓市的推動作用要待下半年才顯現。她期望3地疫情盡快平伏,帶動下半年經濟及樓市加快復甦。

  繼本澳有博企首度向荷官推出「肥雞餐」自願離職計劃,最少可獲27萬澳門元離職補償,坊間不乏談論該批人士取得補償款項後可能購入商舖或停車位,展開人生理財或創業新一頁。蘇巧珍笑言,受疫情影響,旅客量減少,市道消費力疲弱,租客付租能力下降,本澳商舖沒人問津,即使有「肥雞餐」支持創業計劃,但難以支撐長期經營消耗。澳門經歷兩年疫情後,不少業主願意減價出租,現時旅遊區、賭場區周邊商舖均出現空置情況,民生區商舖較平穩,短期店舖租賃、買賣市場淡靜;而停車位價錢約120至150萬左右,但買家在「入貨」前始終較審慎。

  她又指,疫情持續兩年,過往本澳樓價熾熱,樓市也回調不少,但成交量逐年下降,經濟明顯不景,加上受當局「辣招」政策束縛,在內外因素影響下,無論交投量及價格均相對低迷。再者,澳門多數房地產業界是中小微企,經營業務規模小,難與大型地產公司競爭,她建議政府適時檢討「辣招」、取消部分不合時宜的條款,其次將銀行按揭成數及樓宇價格適當放寬,以及將第二套房增收5%取得印花稅的規定考量取消,穩定、保障疫下地產業交易平穩,及避免經紀人過度流失。

  非旅修法業界經營雪上加霜

  她並稱,近來不少業界反映對《非法旅館法律草案》表示不解。現時正處於疫情時期,地產業界經營苦不堪言,舊人離場新人少入,由於行內成交量低迷,不少同業「搵唔到食、日日吊鹽水」,僅靠日常租賃業務維持生計,現時行業僅得4562名從業員,甚至有些業界將地產門店轉租,直接與同業「夾份」租舖營業或將營業執照掛於同業店舖中,在「夾縫尋出路」,他們均期盼疫情盡快平息,今年或將有土地拍賣,或3地出入境政策放寬,為行業帶來利好消息,為沉寂的市場注入活力。

  因此,蘇巧珍提倡在目前艱難之際,當局不應額外增加業界義務和責任,有關修法工作有否急逼性,當中存有商榷空間。地產中介人會致力配合當局打擊「非旅」,但他們不是執法部門,亦沒有偵查經驗,在促成交易期間稍有不慎就會觸法,且構成非法提供住宿的行為,可科2至10萬元罰款,實屬不合理不公平,當局宜慎重考量。

  至於灣區置業,蘇巧珍認為在鄰近地區置業,要正視發展商銷售樓房的預售證、土地使用性質、年期、業權諸多合法證明,又如在預售商品房時應具備《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》的「五證」,「千萬不可貪便宜,買樓前應細閱樓書全面了解樓盤資料,並向內地有關部門查詢此產權證的真實性。另外,過往本澳市民在內地置業不為意墮入『騙局』,雖然澳門政府與內地設有相關方面的求助機制,但不少市民由於維權認知度不足而走冤枉路,希望政府日後在這方面工作上加強宣傳力度」。

  《市民日報》專題組