預售經屋牴觸樓花法立法精神

無樓供應用奇怪手段充撐 政府純粹為服務政治需要

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  【本報訊】政府計劃在今年中重開4000經屋申請,但當中1房單位(T1)佔1000個,惟上樓無期。傳新澳門協會理事長林宇滔批評說,政府在整個房屋政策上缺乏短、中、長期穩定和清晰的供應目標,且因為沒有供應而不斷在經屋和社屋政策中展開枝枝節節的修補,相關修改亦缺科學性和合理性,造成社會對經屋恐慌性需求。政府斷錯症,後續又不斷落錯藥,甚至用更多奇怪手段充撐有經屋供應。他認為政府今次預售經屋樓花的做法,有牴觸《樓花法》立法精神之嫌,純粹為服務政治需要,應付今年重開經屋申請的「口號」。

  政府公布今年中開放申請的新城A區4000個經屋單位,T1佔25%、T2佔33%、T3佔42%。社會質疑4000個經屋單位中,T1單位佔1000個,比例過高,憂慮再出現經屋錯配。且新城A區第一期工程今年內並無條件招標動工,未來3年都未能有經屋落成,相關工程相信要交由下屆政府跟進,申請人上樓無期。

  戶型規劃缺客觀數據科學分析

  林宇滔表示,相信T1房型主要針對獨居長者,但這些人士對房屋的需求究竟是需要經屋或是社屋,現時相關人士有何選擇趨勢,以致政府得出最後結論等,政府根本就沒有相關數據;另外,現行經屋法「鋪鋪清(隊)制度,也會令不確定因素加劇,由於舊經屋法有排隊輪候制度,有客觀需求數據助政府對經屋需求和戶型作規劃,但現行政府卻一直不肯恢復排隊制度,缺客觀數據,且沒有對社會對公屋的需求作科學分析,從而得出科學推測,倘社會不給予政府壓力,可能今次4000個經屋單位中會有3000個會是1房廳單位。

  他直言,政府過去無論在經屋和社屋中均出現過1房單位過剩情況,當局知道問題所在,惟仍不肯汲取教訓,只從數字上回應居民需求,並非從源頭根本解決居民住屋需要。

  林宇滔批評說,現在政府只是「劃餅充飢」,聲稱今年會重新開放經屋4000個單位申請,但發現可能3、4年內都沒有任何經屋供應,擺明是為應付政治需求。

  他又質疑,這種預約買賣經屋樓花的行為,與當年「海一居」有何分別?過去卻是批出經屋興建工程後才開始預售經屋,現行經屋法規定有設計圖則就可以預售,中間可能出現工程拖拉情況,小業主上樓無期,根本不合理。

  欠缺供應引發更多恐慌性需求

  根據《樓花法》規定,發展商在預售「樓花」時必須獲得土地工務運輸局發出的預先許可,才可以銷售,否則買賣合同無效,發展商亦會被罰款。獲發預先許可須同時符合3個條件,包括:1.已獲發整體建築工程准照;2.已完成地基工程,如有地庫層,則包括地庫及地面層樓板的結構工程;3.完成分層所有權臨時登記;屬非分層所有權的在建樓宇,則需有物業登記局作出「在建樓宇」的附註。林宇滔指出︰或許《樓花法》不包含經屋,但他質疑,現時政府預售經屋樓花的做法,牴觸《樓花法》立法精神。政府做法純粹只為服務政治需要,應付今年重開經屋申請的「口號」。

  他又批評說,「在無供應情況下,任何限制只會令大家更加恐慌。啲樓都未有,就話搞咁多嘢,任何討論都無法回歸理性,而且只會引發更多恐慌性需求。」經屋法是1980年制訂的法律,實施至今逾30年,期間政府多次修法,他認為法律本身沒有問題,反而是政府有問題!

  他解釋指,政府發現經屋供應量不足,於是修訂法律,並因此衍生很多問題,部分條文更未正式生效,便要面對新一輪修改,例如經屋轉售制度,由2010年修改經屋法,至今未到16年禁售期,現在政府又再提出新轉售制度。

  他強調立法應是嚴謹的事,「呢件事都未發生,你又再妄想猜測未來可能會發生好多問題,其實庸人自擾。」倘有穩定供應,經屋未必會成為炒賣工具。當年經屋和私樓價格相近,甚至即買即上樓,他質疑私人樓宇可以升值,為何經屋價格不能升?

  樓市瘋癲因缺乏整體房屋政策

  林宇滔又表示,由過去的經屋到現在的經屋,政府興建經屋從來都不是補貼,過去經屋用發展合同,政府建經屋「唔使錢」,今天政府出售經屋單位,除地價,亦完全收回了成本,造成今日樓市瘋癲、民怨沸騰狀態,他指出歸咎於政府缺乏整體房屋政策,而非經屋條例不夠嚴。政府在問題上斷錯症,後續又不斷落錯藥。

  他認為,目前本澳公共房屋最大的問題是政府思考問題只是「枝枝節節、條條規規」,所以結果永遠治標不治本;他多次強調本澳需要一個整體的房屋規劃,公、私樓要有平衡和穩定供應,只有穩定、持續的供應量,包括每年5000新建單位量,當中至少3000公屋,其餘是私樓,只要政府堅持落實相關供應量,相信持續10年,澳門樓市就會重回健康軌道。他希望新一任行政長官必須有清晰的房屋政策、整體房屋策略,否則任何候選人都不會得到公眾支持。