疫情對澳經濟有短期影響 地區持續發展必決定樓價

鍾小健:淡市宜投資物業惟要量力

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  【本報訊】2019年本澳樓市低迷,全年成交僅近8000宗,按年下跌兩成;市況不景樓價卻仍堅挺,一手樓盤價格與2018年持平,二手樓盤價格則普遍下調約5%。隨著澳門第三位特首賀一誠及其領導的新班底正式上任,本澳各界均寄以期望,澳門地產業總商會會長鍾小健引用國家主席習近平所言:「澳門回歸祖國20年來取得了令人自豪的成就,在小桌面上唱出了精彩的大戲」。雖然,新冠肺炎疫情對整體經濟發展短期有一定影響,但在中央多項惠澳政策力扶持及新一屆特區政府領導下,澳門未來發展前景不可估量,樓市長線仍看高一線。

  首置優惠政策待完善

  根據澳門財政局數據資料顯示,2019年1至11月錄得住宅單位成交共7296宗、一手樓佔約2011宗,預算12月成交量約500宗內,則2019年住宅單位成交不多於7800宗、一手交易少於2150宗,全年成交跌勢已成定局。

  去年1至11月住宅平均實用呎價是10,155元(澳門元,下同),較2018年同期微跌0.15%,基本沒有大變動。縱觀全年,樓價月份平方呎價變動不大,介乎9162至10,856元,而成交量由5至8月間「摸頂」後便拾級而下直至年底,整體樓市呈放緩膠著狀態。

  自2018年2月澳門特區政府通過「加辣法案」:對非首個居住物業加徵5%或10%的印花稅;同時放寬了首置按揭限制,21歲至44歲的首置貸款申請人,所購物業總價800萬以下可向銀行按揭高達八至九成,故2018至2019年樓市由本地首置買家作主導,佔總成交逾八成,成交住宅大都集中在800萬元以下的單位,呎數細、總價低的二手樓最受買家追捧,呎價直迫甚至高於一手新樓。

  鍾小健指出,上述現象其實並不健康。「加辣法案」經過近兩年消化期,特區政府應適時作出修訂。市場期待今年4月新一屆特首施政報告會有更人性化、合時宜的新政策出台。他直言:「扶持首置上車固然是一項德政,但現時年輕人置業首期多由家庭支援,希望特區政府放寬800萬首置上限,只要有足夠供款能力及符合首置條件,銀行將按個人供款能力批核按揭成數,市場自行將給予市民更多選擇,政府可因應市場實際需求,考慮針對大單位換樓市場提供輔助,鼓勵年輕人與家人同住,協助有換樓需要但首期不足的市民改善居住環境。」

  另外,放寬首置優惠政策亦可進一步完善,例如現時換樓客須於1年內賣樓才可申請退稅(加徵印花稅),時限未免過短,買新樓要經過銀行系列審批程序,又要進行裝修搬屋等一應事宜,舊樓為了趕在時限內賣出有時難免劈價賤賣,令較保守又有換樓需求的市民望而卻步,他建議如果能將退稅時限延至3年則較為理想,更合時宜。

  珠海樓價升值在即

  去年11月27日本澳開展新一輪經屋申請,並放寬申請者入息及資產限額,原有意在私樓市場置業者,尤其是首置人士,大多持觀望態度。加上中央政府早前再推行15項大灣區惠澳政策措施,部分本地買家遂將目光轉至珠海、橫琴等市場。

  「雙十一」前夕,粵港澳大灣區建設領導小組會議後,中央政府再度推出一系列惠及澳門的政策措施,涵蓋住房、教育、醫療、養老、交通等領域。當中豁免港澳居民在粵港澳大灣區內地城市購房所需的在本地居住、學習或工作年限證明,以及繳納個人所得稅及社保條件,港澳居民享有與內地居民同等的待遇。同時不少發展商借助上述契機搞促銷活動,進一步促進市場交投。

  鍾小健表示,新一輪經屋開放僅對本澳樓市造成短暫影響,在國家對澳門及橫琴的利好政策扶持下,澳門經濟環境將持續向好。目前橫琴口岸建設工程正在全速推進,澳門爭取到橫琴口岸澳方口岸區及相關延伸區實施管轄權,實現「合作查驗、一次放行」;另外廣珠城際機場延長線拱北至橫琴段已正式通車,橫琴口岸預留澳門輕軌對接口,未來將實現廣珠城軌與澳門輕軌的對接。

  澳門人的置業範圍不斷擴展,未來各項基建均利好促進澳門發展。縱觀大灣區各地樓價,現以珠海地區偏低最具競爭力,周邊配套完善且平均消費低,上升空間也較大。預計珠海樓價會在短期內錄得不俗增幅。

  2019年12月20日,澳門新任行政長官賀一誠在國家主席習近平的監誓下完成宣誓,正式就職成為第三位澳門行政長官。適逢澳門回歸20周年紀念日,國家主席習近平亦為此發表重要講話,高調讚揚澳門對維護國家主權的貢獻,認為澳門正確實踐了一國兩制,社會得以保持穩定和諧。習主席表示,正如他5年前訪澳時所說,只要路子對、政策好、身段靈、人心齊,桌子上也可以唱大戲。

  鍾小健深入剖析道:「習主席的重要講話無疑對本澳未來經濟發展注入一枝強心針;澳門未來的土建及基建將由央企支持,這意味著澳門又將迎來經濟飛躍發展新機遇。2019年是澳門基建豐收年,分別有港珠澳大橋實現通車、氹仔輕軌線投入服務及澳門蓮花口岸落實搬入橫琴口岸。澳門未來的發展將注重發展特色金融,不排除建立人民幣證券市場,將人民幣進一步引向國際市場,為澳門未來發展注入新動力。綜上所述,可以預見澳門在未來20年的發展前景將無法估量,本澳樓價已無下調空間。」

  澳門發展之勢銳不可擋

  20年的飛速發展後,澳門又一次站在了全新的歷史起點上。

  鍾小健指出,2019年2月出台的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》,為澳門接下來的發展指明方向:作為大灣區發展建設的4個中心城市之一,澳門未來要建設世界旅遊休閒中心、中國與葡語國家商貿合作服務平台,以及打造以中華文化為主流、多元文化共存的交流合作基地。澳門未來的五年發展規劃,則以「優質旅遊」、「精品旅遊」建設為目標,強化旅遊城市的多元化、現代化和國際化。澳門特區政府要推動經濟「適度多元發展」,目標將集中在旅遊及金融業,希望澳門可以如新加坡一樣,有能力、有資格舉行國際級會議。

  以經濟實力而言,澳門2018年人均GDP為8.64萬美元,高於香港的4.87萬美元;國際貨幣基金組織﹙IMF﹚更預測,澳門在2020年底人均GDP將達到14.3萬美元,澳門將成為全球最富有地區;截至2018年底,澳門累計財政盈餘達到5088億澳門元,外滙儲備為1636億澳門元,分別是1999年的193倍和6.2倍;本地居民充分就業,1999年至2018年,失業率由6.3%降至1.8%;人均收入中位數由2009年的1萬澳門元倍增至2019年第3季的2萬元,已超越香港的逾1.8萬港元,惟澳門的樓價與其相比仍有一段距離。

  鍾小健認為,澳門在可預見的未來,發展之勢銳不可擋,正所謂旺市出貨,現時疫情下交投淡靜卻是入市最佳時機。「加辣法案」對非首個居住物業加徵5%或10%的印花稅已成定局,置業人士要學會面對及接受。他直言:「樓市是把雙面刃,既有剛性需求又有投資回報;樓價最終取決於宏觀和微觀兩方面,宏觀主要看地區經濟發展,微觀則需要讓時間來印證,任何時候入市都不會覺得超值,但其實加稅對投資者心理壓力更勝實際承受能力,投資物業除了量力而為,目光要長遠些,隨著時間變遷,地區經濟發展持續向好,樓價自然升值,加稅陰影終會被市場消化殆盡。」

  最後,鍾小健指出:新冠肺炎疫情對整體經濟發展短期有一定影響,但澳門特區政府針對疫情推出一系列高效、全方位應變輔助措施成效有目共睹,相信待新冠肺炎疫情結束後,市面將逐漸恢復正常。他重申,地區經濟持續發展永遠是決定地區樓價的最大因素,危中有機,大家應適時把握入市良機。本報專題組