【本報訊】據財政局資料所示，2024年本澳住宅錄得3057宗成交，與2023年相若，與2019年的7745宗成交相比仍有很大距離。澳門地產業總商會會長鍾小健指出：澳門全線「撤辣」成效甚微，樓市後勁乏力，成交量僅疫情前四成。展望2025年，希望特區政府盡快恢復投資移民、首次置業人士4厘利息補貼等政策，盤活澳門樓市整體經濟。
全線「撤辣」成效未如理想
去年4月，澳門樓市全線「撤辣」，釋放部分購買力，多個發展商把握時機去庫存，第二季成交量明顯反彈，據財政局資料顯示，第一季成交量538宗，第二季上升至1028宗，但後勁乏力，第三季成交量回落至749宗，第四季成交為742宗。2024全年成交為3057宗，與2023年未撤辣時的2913宗相近。
至於樓價方面，按2024年第四季的平均實用樓價為$77,681/平方米，而上年同期平均實用樓價為$87,355/平方米，一年時間回落超過一成，無論從成交量和樓價，均反映撤辣對提振樓市成交收效甚微，且未能抑制資產價格下跌趨勢。
鍾小健表示，目前樓市觀望氣氛濃厚，樓價屢破新低；街舖、寫字樓乏人問津，租售兩難。本澳現有逾23萬私人住宅單位，連同工廈、舖位及寫字樓，在疫情前粗略估算價值逾兩萬億元，這不僅是澳門回歸祖國25年來所創造的城市價值，更是廣大市民大半生的身家財富。而2019年至今，本澳樓價累跌達30%，意味著過去數年本澳資產價值蒸發6000億之鉅，平均而言，每位澳門市民蒸發近90萬資產，如此龐大的資產損失，對本澳投資及消費信心帶來嚴重衝擊，同時成為導致近期消費降級主因。
疫情前澳門銀行不良貸款比率僅有0.3%，截至2024年11月份，不良貸款比率急升至5.5%，已超過歐盟5%警戒線標準，令銀行融資更為審慎，從嚴處理資產貸款續約，企業往往貸款續約時因重估物業大幅貶值，遭追討本金差額，導致企業資金鏈幾近崩斷，直接影響運營。如在正常時期，企業還可透過出售資產的方式來填補資金缺口，惟現時本澳資產價格持續走弱，短期內難以市價套現，只能低於市價減價出售，進一步拖累資產價格下跌，形成惡性循環。上述惡性循環持續發酵衝擊金融體系，繼而洐生一系列民生及社會問題。
樓市是經濟的「寒暑表」，價格和成交量疲弱的樓市，將拖累經濟復甦的步伐；反之，一個成交活躍而價格穩定的房地產市場，則是推動經濟發展的最佳引擎。所以扶持樓市止跌回穩，是振興澳門經濟不可或缺重要一步。
恢復救市政策「止跌回穩」
鍾小健剖析道，2024年美聯儲局減息3次，累計減息1厘；港澳銀行業跟隨減息方向，累計減息0.625厘，但對本澳樓市的正面影響有限。由於港澳貨幣與美元掛鈎，導致澳門政府難以透過調控利率的方式去盤活經濟或樓市，惟有通過各種政策促進成交量、穩定樓價，才是提振樓市最有效方法。
2024年9月26日，中央政府提出促進樓市「止跌回穩」的政策方向，各部委先後推出多項寬鬆措施穩定樓市。12月9日，中共中央政治局召開會議，再次釋放穩定房地產市場的積極信號。從中央到地方，一籃子促進房地產市場「止跌回穩」措施密集出台，政策力度持續加強，可見穩定樓市、提振成交是從中央到地方的共識。
鍾小健認為，只有樓價恢復穩定，才可保住內需消費。內地對樓市的政策大方向值得澳門借鑑，期望特區政府打出一套「組合拳」推動樓市回穩。
鍾小健對推動本澳樓市「止跌回穩」提出以下3項建議：
一、降低樓宇貸款首期比例，首期調低至15%，降低市民上車成本，同時對換樓人士起積極推動作用。
二、重推首置4厘利息補貼及首期擔保惠民等政策，鼓勵年輕人首次置業。
三、恢復投資移民政策，引進外來資金，盤活整體經濟；吸引人才定居澳門，為產業適度多元發展提供充足人才儲備。
鄰埠香港時隔8年，於2024年3月重啟投資移民政策，上述「新資本投資者入境計劃」（簡稱「計劃」）短短10個月內共接獲逾750宗申請，預計為其帶來超過220億港元的經濟效益。香港特區政府指「計劃」仍未達理想，目前正不斷檢討完善。而香港相關「計劃」最低投資門檻為3000萬港元，其中最少2700萬港元須投資於「獲許金融資產」和「房地產」，另外300萬港元須投資於特定的「資本投資者入境計劃投資組合」，以支持創新及科技行業和其他有助香港經濟長遠發展的重點行業。
港澳地區既有互動又有競爭
鍾小健直言，港澳地區兩者之間既有互動又有競爭，前者教育資源、營商環境與金融市場無疑更為成熟。
而香港普遍逾3厘的租賃回報率，較澳門1厘多尤具吸引力。故在設定澳門投資移民入場門檻時應考慮比香港低，審核比香港快，才能在人才及資源競爭方面突圍而出。建議最低投資門檻宜設在1500萬至2000萬元之間。
而「計劃」獲批申請人及其受養人通常可獲准留港2年，期滿後可申請延長3年逗留期限，其後可在每3年期屆滿時，再次申請延長3年逗留期限。一般在港連續居住不少於7年後，便可申請成為香港永久性居民。
如申請人未能符合在港連續通常居住的規定，但連續符合「計劃」的財務規定不少於7年，可申請在港無條件限制逗留；如申請獲批，申請人可自由處置其投資的資產。
鍾小健認為投資移民需連續居住不少於7年後（每年至少居澳180天或以上），方可申請成為澳門永久性居民此項條件極為必要，投資者的資金流入固然短期內有助激活地區經濟，惟投資者長期居住本澳、對澳門消費和稅收持續作出貢獻，方能起到真正推動地區經濟長久發展的作用。
最後，鍾小健總結道，澳門回歸祖國25年來，具有澳門特色的「一國兩制」取得舉世公認的成功，相信澳門未來在祖國的支持、特區政府的不懈努力下，本澳樓市將逐步止跌回穩，整體經濟盡快恢復平穩健康發展。