都更重建賠償應多樣居民有得揀

啟動討論降業權百分比 確保私有財產不被剝削

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  【本報訊】繼候任行政長官賀一誠透露未來都更不會以買斷業權方式開展,日前都更公司透露未來重建費將由業主自付,引起社會熱烈討論。傳新澳門協會理事長林宇滔認為都更形式應是多元化而非單一,包括重建、賠償方式應多樣,讓居民可以有不同的選擇;他又認為降低重建業權百分比可以有效推動都更,現時是時候再啟動討論適當降低業權百分比的可行性,否則都更寸步難行。

  前都更委員林宇滔認為,都更形式應多元化,包括重建方式,究竟由業主或政府、發展商主導重建,賠償方式等都應有多元的選擇,無論是舊區重整或都市更新,都沒有排除單幢重建的可能。當然,對於某些人士,可能認為整個片區規劃重建會更有效率,他個人不反對,因為在一些政府較強勢、有整體規劃的國家地區,例如新加坡或內地就採取片區規劃方式推行都市更新,惟澳門這樣的地區,單幢樓宇重建也不應被拒諸門外,「如果業主認為樓宇已經好破爛,業主又同意,咁佢重建又有乜問題?」

  他又舉例:「例如有幢樓,佢究竟應該等大區重建,或是自己重建先?」其實並沒有準則,重點在於相關樓宇的狀況,「可能幢樓已經好爛,爛到等唔到個規劃出台。」政府要做的是制訂一個公平的制度和規則,包括平衡不同意見,平衡少數業主和大部分業主的利益、以致整體社會利益等,確保弱勢利益不會受到損害。都更唯一核心目的是要改善居民生活質素,只要達到上述目的,任何方式都是可以的。

  整片區域重建 需先有總城規

  他提醒,現時若要整片區域重建,首先要有總體規劃,之後訂定詳細規劃方可推行都更,惟《城規法》在2013年3月1日生效後,5年內就應落實總體規劃,至今仍「無影」,顧問公司仍在研究階段,到公開諮詢,制訂文本送交立法會審議,未來仍有很多程序要走,「擺明又彈票啦!」加上詳細規劃出台,相信要等的時間仍很漫長。

  所以,林宇滔認為,單幢樓宇重建也可以配套而行,「莫非要一直等落去?」社會對都更的討論毋需極端化,所有事情都應有多元選擇,只要在法律和制度上保障到小業主的私有財產權不被剝削,相信就能釋除社會疑慮,包括降低樓宇重建業權百分比,有意見認為不能降低,但他坦言,不認為不降低重建業權百分比可以有效推動都更。現時舊樓重建須取得百分百業權同意。

  不過,他認同降低要有度,之前都更會也有就相關問題進行討論,記得曾提交立法會的舊區重整法也有提出:若是政府指定的重整區,由政府主導收購的重建項目,建議重建大廈須取得七成業權人同意,而由私人發展商推動的重建,須取得的業權百分比建議訂為八成;非政府指定重建區,重建業權百分比則建議訂為九成。都更會在舊區重整法基礎上進行討論,再建議30年以上樓齡的大廈,若重建須取得9成業權同意,40年以上樓齡的大廈,以及殘危樓宇,重建須取得八成業權同意,當然上述建議非完美,所以社會更應透過廣泛討論,作出收緊或修改,「一個都唔降係無可能,因為有時可能出現業權人已去世,但又沒有繼承人,或者搵唔到業權人嘅情況,咁成件事就企咗喺度,因為法律上達唔到百分百。」現時是時候再啟動適當降低業權百分比的討論,否則永遠做不到都更。

  樓換樓或賠償 重建居民決定

  林宇滔又提到,樓宇重建分3類型,剩餘地積比、相約地積比、負地積比,例如福寧大廈,因有剩餘地積比,重建項目有盈餘,可以增加電梯,甚至可換更大的單位。等同地積比的重建項目,比如鉅富花園、明興樓,由於重建與原面積相若,每戶業主只需向發展商支付幾十萬建築費。負地積比的重建項目,比如信達城商場新規劃條件圖的高度較現時低。負地積比的樓宇業主,只要不是危樓,寧願保養維修大廈都不會想重建,因為要支付更多的重建費。所以,賠償方面,樓換樓雖是必然的選擇,但也應該可以讓業主選擇出售原有物業,令他們可以有錢去重新買樓。

  他又認為,在澳門,樓換樓、原區安置等,沒有香港逼切,因為香港區域差距大,居民搬到另一區生活,可能會不適應。澳門則地方細,區與區之間距離近,且重建時間長,「有居民可能覺得你畀筆錢我自己買過個單位咪算囉」,所以選擇暫住房或是補錢,都應有配套,最後選擇權應由受重建影響的居民自行決定。