業權人享有單位全面處分權 執罰視非法使用有欠正當性

趙崇明:經屋空置執罰困難

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  【本報訊】新修改《經屋法》規定,所有人及家團成員1年內居住未滿183日,可被科處罰款。律師趙崇明表示,今次修法變相讓經屋變成公共房屋體系內的「怪胎」,導致「經屋業主租客化」,當局「一世都評核家團成員有冇住屋需要」,他相信有關罰則的執行率會很低,對解決未能上樓的家團住屋問題亦沒有實際幫助。

  新法規定,預約買受人或所有人或家團成員沒有合理解釋而自單位交付使用之日起計每1年內在該經屋居住不足183日,可向單位權利人科處單位最初售價的5%至15%的罰款;而按立法會一常會的修法意見書提到,引入有關處罰,理由是「為避免由於不法使用而扭曲建造經屋的目的,有必要就不合法使用經屋的行為規定處罰。增加處罰規定是避免出現居住日期不足或空置而造成資源浪費。」

  他表示,當局立法引入每一項新行政違法處罰時都要有明確的正當理由,要清楚如何通過這項行政處罰去達至所追求的行政目的和確保甚麼公共利益。

  將經屋變為怪胎 家團被一世評核

  他認為當局為引入這項新罰則所提供的理由並不充分,未見明確的正當理由。他形容,現時經屋修法後,在「社屋為主,經屋為輔」的公共房屋政策下,會將經屋變成「怪胎」。經屋法中明確規定建設經屋的目的是「協助特定收入水平及財政狀況的人士解決住屋問題」,以及「促進符合特定購買力的人士,促進符合澳門特別行政區居民實際需要及購買力的房屋的供應。」他認為新罰則同法律所規定的建造經屋目的之間似乎沒有明確的關聯性。

  他續指,檢視申請人或申請家團的住屋需要程度,在評分當刻經已決定及考慮,繼而作出合理分配。現時所引入的處罰做法變相讓當局「一世都評核家團成員有冇住屋需要」,同時落實這項評核很可能會影響住戶私人生活,導致「經屋業主租客化」。作為單位業權人,原則上對單位享有全面及排他之使用權、收益權及處分權,到底每年要入住幾多天應該都是業主的權利,少於多少天不應該將其視作一種「非法使用」情況,又或屬於能通過法律對所有權加以限制正當情況。對一個擁有產權的人居住在自己的地方仍然受到這種限制和被加諸這種義務,做法有欠正當性。

  稽查繁瑣來執法 或侵犯生活私隱

  「是否要裝打卡機每日計數?」、「日日搵稽查數人頭?」、「調查出入境記錄?」趙崇明指出:有關處罰沒有正當理由,在執法上亦存在相當困難。在無「罪」推定的前提下,房屋局要如何核實家團成員每年是否住足183日?又或具備足夠證據開立卷宗?如存在相關手段,是否會出現侵犯他人生活私隱的情況?

  他表示,如果新罰則的訂定只為取悅「名落孫山」的申請人,並沒有任何實際得著和公益保護。如果當局強調公共資源要如何的妥善分配,為何183日的處罰只用於新一批經屋?他相信有關條文的執行率會很低,對解決未能上樓人士的住屋需求沒有實質幫助。

  另外,今次修法,政府強調「經屋永遠姓公」,趙崇明認為,這將會導致經屋在公屋制度下變成奇怪的產物,令同樣作為業主的經屋所有權人受到不相稱和不匹配的諸多限制和安排。

  售予政府似交租 大政下安排流轉

  根據新法,日後新經屋只能按原價向政府出售,同時要扣減其他費用,趙崇明表示,通脹下金錢一定會貶值,加上符合資產上限要求的購買經屋人士通常要向銀行供款並支付利息,當禁售期過後出售經屋,經七除八扣後,業主根本連「本都收唔番」,變相等如交租,用這筆租金可能在私人租務市場有更好選擇,也未至於住不夠天數而受罰。他認為,應該為經屋這個本質上屬私人財產的物業在「社屋為主,經屋為輔」的大政策作妥當定位和流轉安排,應參考鄰近地區,維持透過合理補地價、溢價金等做法,允許業主將經屋作符合所有權人合理利益的處分。

  此外,未來經屋分配將由分組排序改為計分排序,趙崇明表示,計分排序的做法,可以說是1種制度完善優化,在純粹制度設計層面上,他對此表示贊成,相信這種做法能針對每個申請個案的不同情況更準確地計算他們對經屋的需求程度,但在現實供求情況下,新排隊方法的實際意義不大。

  經屋倘供應充足 計分排序有意義

  他提到,由於新法維持「每次散隊」的做法,這樣的排序變得沒有意義。試想,當經屋單位供應與申請人數量出現非常懸殊的情況,這會導致經過計算後的評分排名沒有實際效益。例如:我們看到過去幾次經屋開隊,只有少於一成的申請個案最終成功上樓,新的計分方法無非是不再將申請個案簡單分作為3大群人再作抽籤排序,而是改而採取經過「精密」計算方程評分後給予明確名次的排序方法,在供應量嚴重不足的情況下,結果只有排在前頭一成左右而他們的評分差距相信不大的申請人能成功上樓,當局花了大量資源去「計餐死」後,對於排後面的一大群「陪跑」人士來說,這名次又有甚麼意義?作為下次爭取更佳名次的參考指標?故此,趙崇明認為只有在供應充足下,這種計分排序才會有實際意義。

  他最後表示,無論如何如今大局已定,希望當局能適時檢討和完善經屋法,最終能達成「居有其所、安居樂業」的政策目標。