買家孭兩年管理費條文觸礁

議員斥新業主承擔債務不公 指管理公司不入稟追債疏忽

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  【本報訊】立法會昨繼續激辯《分層建築物共同部分的管理法律制度》法案,當中第9條第3款有關買賣樓宇時,買方承擔賣方最多兩年物業管理欠款的連帶責任條文不獲細則性通過而需刪除。會上10多名議員齊轟條文對買家不公,批評政府立法兒戲,若條文通過變相鼓勵業主不交管理費,以及管理公司要「兩頭追」欠款,令問題複雜化;多位議員更質疑,管理公司被拖欠管理費多時卻不入稟法院追討,本身是管理公司存在疏忽,卻要新業主承擔賣家債務,以及支付過期利息,涉及公義,條文過分,不應存在。

  立法會全體會議昨繼續細則性討論《分層建築物共同部分的管理法律制度》法案,經過前日連番拉鋸,有關大業主墊支預約買受人拖欠管理費的條文,昨在表決時以24票贊成、5票反對,包括議員麥瑞權、鄭安庭、馮志強、歐安利、梁安琪投反對票,最終獲大會通過。

  有鼓勵業主不繳交管理費之嫌

  之後的3個半小時會議,主要圍繞法案第9條第三款討論,條文規定買賣樓宇時,買方承擔賣方最多兩年物業管理欠款的連帶責任,14名議員先後發言反對,認為相關條文對買家不公,多位議員要求抽出有關條文獨立表決。

  其中,梁安琪認為,舊業主欠交管理費應由舊業主支付,新業主只需負責成為單位業主後的費用,政府提出相關條文是希望解決拖欠管理費問題,但將拖欠管理費的責任轉移到無辜者身上,欠缺公正。外地一些國家地區雖也有隨物轉移的規定,但對澳門社情是否適用值得商榷,因為「各處鄉村各處例」。她認為法案鼓勵業主不交管理費,同時令管理公司或管委會要「兩頭追」,令問題複雜化,有違法案立法初衷。

  馮志強直指法案是大笑話,批評政府立法兒戲,憑空臆度,拘泥固執,自以為是,若條文通過,將鼓勵人拖欠管理費,很多新小業主在不知情下要孭債,政府是保護做生意的管理公司;為此,他認為條文應該撤銷。議員鄭志強亦認同,「邊個爭錢邊個還」,但現在政府卻在法律上確定新買家要替舊業主還錢,促請政府交代清楚修改原意。

  議員林香生則建議,若要解決業主拖欠管理費問題,是否可以參考現行車輛納牌制度,不清繳罰單不獲續牌的做法,賣方一日不繳清拖欠的管理費,就不能出售物業的釘契做法?

  對於議員批評條文對買家不公平、造成管理公司兩頭追、鼓勵業主拖欠兩年管理費等指控,列席會議的法務局局長劉德學一一否認。他說,法案是回應澳門大廈管理費難追收,找不到責任人的實際訴求;法案建議買家在登記後自動負上連帶責任,是對債權的加強,原來單一債權人變成兩個,由新業主和舊業主共同負責,管理公司可以向他們追討欠款,新業主也可以向舊業主追討,新規定比過往優越;他又指舊業主以往出錢維護大廈,會令單位升值,所以買方需要負連帶責任。

  追新買主過期利息條文很過分

  他又提到,新制度下,法律對新業主更有保障,包括要求地產中介人有權向管理公司或管委會查閱物業是否存在欠費情況,其次是公證員有義務提醒買方物業是否有欠管理費問題,若違反造成買家損失需承擔民事責任。他重申,當局是為平衡各方利益,所以提出上述條文建議,並非「拍腦袋」。

  多名議員在劉德學解釋後,仍然反對條文,認為政府想法過於理想,難以實現。其中議員歐安利批評說,追討管理費應是管理機構的責任,他質疑為何管理機構不入稟法院追收欠款,是因為很難?政府一直強調法律不是保障管理公司,但為何這些公司及委員會不向法院入稟追討?政府有沒有想過,新買家除要支付賣家拖欠兩年的管理費,還要支付因拖欠管理費而被罰的利息,管理機構按法律可以要求新買主支付過期利息,所以他覺得相關條文很過分。管理公司沒有履行責任入稟法院追討被舊主業拖欠的管理費,存在疏忽,但卻要求新業主支付雙倍罰款,涉及公義。

  第9條第3款和第5款,即單位取得人需與轉讓人就單位未繳付的負擔負連帶責任,以及公證員在參與訂立移轉單位預約合同和所有權的公證書,需提醒單位取得人有關負擔連帶責任的條文,在大會細則性表決時,13票反對、3票棄權、15票贊成,因贊成票不過出席議員三分之二而不獲通過,需從法案中刪去。