議員抨都更法律重回舊樓重建

舊樓重建可作片區發展基礎 政府指無排斥多幢合併發展

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  【本報訊】立法會昨召開全體大會,一般性通過《都市更新法律制度》法案。就法案以「舊樓重建」作主軸,遭多名議員質疑政府把「都市更新」又變回「舊樓重建」,浪費澳門人很多時間,促請政府以片區去做舊樓重建。列席會議的行政法務司司長張永春反問,若連5層高舊樓都無程序可行,何來片區重建?他強調,澳門都市更新的核心就是舊樓重建、維修、保育,是次法案透過舊樓重建為片區發展定基礎,政府沒有排斥多幢合併發展。

  張永春引介法案時表示,特區政府一直致力構建符合本澳社會實況的都市更新制度,除了制訂《重建樓宇稅務優惠制度》及《都市更新暫住房及置換房法律制度》為樓宇重建項目提供便利外,亦在2019年下半年就《都市更新法律制度》進行公開諮詢,其後於2020年5月公布諮詢總結報告。在總結公開諮詢及社會各界意見的基礎上,特區政府草擬了《都市更新法律制度》法案。法案以「舊樓重建」作主軸,針對性地解決樓宇重建過程中面臨的困難及法律上的限制,同時兼顧多幢舊樓合併發展,力求以務實的方式逐步推進落實都市更新。

  定重建業權百分比強制仲裁

  法案主要內容包括:一、收集舊樓重建的意向。建議有意推動重建的業權人在前期收集重建意向階段,須具備經適當註冊的專業人員或公司編製的重建方案草案,當中須包括依法編製的工程計劃草案擬本及預計的重建負擔款項。

  二、設定重建業權百分比。法案建議樓齡滿30年但未滿40年的舊樓,啟動強制參與重建程序的最低業權百分比為85%;樓齡滿40年的舊樓,啟動強制參與重建的最低業權百分比為80%;如果樓宇屬殘破或危害公共衛生及人身安全而被主管實體命令拆卸,須取得60%的業權人同意。

  三、重建協議及委任合同。法案規定同意重建的業權人需以重建方案為基礎,以公證書的方式訂立重建協議,訂明重建費用的分攤及重建後獨立單位的分配方案,有關的協議須作物業登記。

  四、強制參與重建的必要仲裁。建議在達到法定的重建業權百分比後,若透過其他方式或手段無法取得剩餘業權人的同意時,則透過必要仲裁程序強制他們參與重建。針對有關的仲裁裁決,可以向中級法院提起上訴,該訴訟程序具緊急性質。

  五、豁免印花稅及登記公證手續費等。

  冀以片區舊樓重建配合城規

  一般性討論法案期間,議員李靜儀、黃潔貞、宋碧琪、林宇滔等,均質疑政府把「都市更新」又變回「舊樓重建」,林宇滔直言法案根本只是舊樓重建,沒有理由仍名為《都市更新法律》,問及政府有否進一步想法?黃潔貞形容是次法案「雷聲大雨點小」,亦沒有提到諮詢期間居民關注樓換樓方式,希望細則性討論時考慮擴大適用範圍;宋碧琪狠批政府浪費澳門人很多時間,過去舊區重建法律第一版就是有關1幢舊樓重建;後來政府換屆提出都市更新,現在又變回舊樓重建,她又認為即使沒有法律,善豐花園都能重建,直言「唔明白政府想做乜」。議員鄭安庭則認為,法案以舊樓重建為主軸沒有問題,但希望舊樓重建以片區去做,再配合城規。

  張永春回應時承認,法案跟2019年的諮詢內容、市民心目中的都更有落差,大家期望透過大型計劃令澳門舊城區煥然一新,但諮詢文本寫得理想化,這個遠景並非一下子可以做到。他更反問若果連5層高的舊樓都沒有重建的程序可行,何來片區重建?張永春更指參考其他地區近年都很難做到片區更新,澳門可做片區式發展的地方少之又少,除了祐漢7幢群樓,暫未找到其他地方。

  他並強調,政府不是放棄都市更新,澳門都市更新核心就是舊樓重建、維修和保育,舊樓重建可作為片區發展訂定基礎,政府亦沒有排斥多幢舊樓合併發展。至於是否啟動重建、重建是否成功視乎業權人意願,業權由始至終都在業主手上,因此不存在對業主的權利保障和補償。法案最大改變,是放棄「徵購制度」這個概念,參考鄰近地區透過私人或業權人之間的效果一定好過公權力介入,政府收購也比私人高。

  設立信託制度管理重建款項

  因此法案引入強制仲裁,無法取得剩餘業權人同意時,則透過必要仲裁程序強制他們參與重建。重建負擔的債權享有特別優先受償權,且要設立信託管理重建款項。

  對於有議員認為,以片區發展主要目的為「放高」以增加業權人重建的誘因,張永春則指,本澳大部分舊樓集中在歷史城區內,舊樓高度已達頂峰,難以推動片區發展。他又不認同議員建議劃定都更區域的樓宇可放高。

  法案經長達逾3小時討論後終進行表決,出席的30名議員全體投贊成票,法案獲一般性通過,稍後交由小組會細則性審議。