【本報訊】近日，社會對本澳樓市及房屋政策引發熱議，從「細屋換大屋」到土地拍賣，社會各界關注如何透過置換房與都更提振經濟。為此，本報專訪立法議員羅彩燕，暢談房屋階梯政策。她認為面對出生率下滑、人口老化及市場結構轉變，新一屆特區政府有必要重新檢討整體房屋政策以及未來取向，應重新審視實施多年的五階梯房屋政策體系，且需要透過公眾諮詢，收集社會對現時經濟房屋的意見。尤其是考慮檢討放寬經屋的申請門檻、修改定價、考慮是否適度放寬公共房屋市場屬性等，尤其要因應社會需求善用房屋資源，減低居民經濟負擔，提升出生率，讓《經屋法》回歸舊法原有「安居樂業」的立法原意。長遠亦可考慮推動都更公司與私人發展商合作，為私人樓宇市場創造健康可持續發展的條件。
新經屋法定價歪離原來考慮購買力
羅彩燕分折指，過去10多年房屋政策的制訂和修改，如新《經屋法》的修訂、設定置換房及暫住房法律制度、房屋五階梯政策等，皆建基於當時樓價持續攀升、出生率以及外圍經濟相對穩定下的環境，甚至一度出現4萬戶申請經濟房屋的恐慌性申請。然而，經歷疫情後，整個經濟環境結構有所改變，過去房屋政策所應對的社會環境出現重大逆轉，當中最大挑戰莫過於出生率大幅下降、人口老化、外圍負面影響以及市場信心不足，私人市場價格出現大幅調整，故現時政策明顯未能夠適應當今社會需求以及未來發展。
她認為特別是過去房屋五階梯政策的「夾屋」部分應作出檢討和修訂，相關定位和需求與現時社會需求格格不入，若然不作調整，既無助居民上樓安居樂業，亦無助私人市場持續穩定發展。社會一直有意見促請政府優化T1、T2單位配置，允許個人申請兩房單位以促進年輕人生育意願，她個人並不反對相關建議，但實際上可以看到近年經屋申請人數大幅減少，甚至出現滯銷，故此即使政府調整和增加T2比例，其作用亦不會太明顯，問題在於新《經屋法》修訂下，徹底剝離投資屬性，且附屬許多苛刻的限制條件，加上新一期經屋定價攀升，對比私人市場距離縮小，市民自然有更多選擇和考量，從而大幅減少申請購買經屋意欲。
羅彩燕直言，申請大幅減少並不代表社會不需要經濟房屋，而且上屆政府將滯銷經屋單位回收，轉化為社屋單位，某程度上算是善用資源，但亦側面反映經濟房屋政策不能適應社會需求。她認為申請經濟房屋的市民未必一定考量投資屬性，但必然會考慮自身負擔，以及對負資產的擔憂。與此同時，當年立法者修訂新《經屋法》，對於定價的考量，規定政府要計算批地溢價金、建築成本及行政成本等，她認為不合理，亦與舊法當中規定「經屋售價要考慮受惠者的購買能力」這個原則互相矛盾。
社會經濟逆轉具條件滿足住屋需求
她進一步指，經屋其實包含其他公共設施，例如商舖、停車場等，這些都能夠為政府帶來額外收入，故根本不需要由經屋的購買者承擔，變相會令政府賺了市民的錢，既不利於購買的市民，亦不利於政府整個公屋系統的運作。過往議員辦都收到市民的求助個案，亦遇到有經屋戶主希望出售單位，從而更換更大的私樓，但卻因為相關條件和限制而卻步，與此同時亦有市民希望購買舊有某些地段的經屋單位，卻不得要領。形成「想賣賣唔出，想買冇得買」的尷尬局面。
羅彩燕重申，考慮到社會總有意見認為公共房屋屬於公共資源，及其公平性和資源稀缺性，在分配上需要格外嚴謹，平衡各方利益。她雖然認同此番言論固然正確，但此一時彼一時，房屋政策不能墨守成規，當社會經濟狀況或結構出現逆轉，在出生人口大幅減少以及老齡化增長的情況下，社會其實擁有更充裕條件滿足住屋需求，故反而應採取更積極手段，審時度勢，透過改善居住環境藉以提升出生率和生育意願、透過都市更新推動社會和經濟的發展，方為上策。
故此，羅彩燕認為除理所當然地要在戶型比例作出調整外，更有必要就經濟房屋法律的檢視和修訂，作出廣泛公眾諮詢，特別要因應社會現時實際情況，讓大眾討論是否應適度放寬經屋的市場屬性和靈活性、討論是否需要適當刪除或放寬經濟房屋的申請條件及購買後的限制、是否要將《經屋法》的目標和範圍修改，以回歸到舊法「顧及居民購買能力」、「安居樂業」的立法原意。
推動經濟復甦首先要恢復市場信心
此外，近日有公共房屋事務委員會委員在會上提到經屋購買者可透過置換機制「細屋換大屋」，羅彩燕認同相關建議，並期望政府透過修法以設立經屋置換制度，賦權有關部門作出回收及轉換。她又提到，政府現時手上掌握一定數量的滯銷經屋單位，政府宜針對社會意見納入公眾諮詢範圍。同時，政府及有關部門可對現時經房單位戶主作優先釋放，特別是針對部分兩胎家庭或具生育意願的家庭，可以列入優先更換大單位的對象，以及因應實際條件，考慮將相鄰的1房單位打通更改為兩房、3房單位，以改善居民的生活環境，提升社會出生率和生育意願。
暫住房及換置房的法律制度立法至今畢竟已過了數年時間，羅彩燕認同有需要作出檢視和修訂，以因應社會未來發展，討論是否需要增加數量以及政策的未來取向。對有地產商會及業界建議政府應牽頭，聯動金融機構，促進市場業界與都更公司合作，透過增加土地拍賣供應以及擴大置換項目的共同參與推進，以加快都市更新步伐及促進經濟發展，她認為相關建議具有參考價值，借助市場力量共同參與，相信能夠有助私人樓宇市場朝健康穩定和持續發展，建議政府一併納入房屋政策的公開諮詢範圍。
最後，羅彩燕提到相關意見當中提及到物業貸款拖欠比率，以及對金融市場穩定的擔憂絕非危言聳聽，事實上，她在過去議會發言中，多次提出不良貸款比率、中小企拖欠貸款比率持續刷新記錄，正正顯示系統性的風險，可能會危及整個城市經濟增長和發展；而新增批核信貸，則自2008年以來觸及最低位，她認為要推動經濟復甦，首要恢復市場信心，呼籲當局必須高度重視以及積極應對。