寧閒置單位不賣給政府 失卻調節私樓市場作用

經屋姓經礙業主向上流實多輸

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  【本報訊】政府向立法會提交的修訂經屋法新文本建議,未來經屋只可按原購買價轉售予政府,傳新澳門協會理事長林宇滔指出;本澳的公共房屋問題,關鍵是供應量問題,政府一直都不建公屋,只是紙上談兵,對市民表示未來中長期有3.4萬個單位是畫餅充飢,現在甚至想透過更改行政手段壓抑經屋需求,過分補價限購,令經屋姓「經」,只解決住的問題,不單窒礙經屋業主向上流動,甚至寧將單位閒置也不願賣給政府,令經屋失去調節私人樓宇市場的作用,有托市之嫌,實是多輸的選擇。

  日前運輸工務司司長羅立文再重申,公屋應「社屋為主、經屋為輔」,林宇滔指出;經屋姓「經」不能流入私人市場,表面上合理,但前提是社會普遍忽略社屋的成本投入,近年政府每年用在社會房屋的成本平均逾10億(未計社屋興建成本),但2018年社屋租金收入僅6000多萬,以目前1.4萬個社屋計,每間社屋年維護成本達7.1萬,年租金卻只有約4700萬元,以30年使用期計,1間社屋未計興建成本政府投放資源就過百萬。故全民社屋或社屋為主,納稅人和社會將要付出極大公帑,故各地都通過不同方式鼓勵社屋租戶自置物業,實際上可長遠大大減輕政府財政壓力。

  經屋項目賺錢政府無補貼公帑

  他又以多個國家及地區的房屋政策為例,新加坡的組屋容許公民一生購買兩次,5年後可轉售或租出給永久居民(非公民),不用補地價,其明言的目的,就是容許公民獲得與社會發展同步的財富累積,目前新加坡八成人入住組屋,且私人樓市場也平衡發展;英國的資助出售房屋可隨時出售,要補回折扣比率按年遞減,5年後不用補貼。香港也有研究指出,目前居屋住戶賣出樓宇要補地價的方式,令住戶只享受居住價值,但卻損失了部分的土地價值,不利其向上流動,實在是多輸的政策。

  林宇滔提到,今屆政府在疫境期間,多次提出授人以魚,不如授人以漁。1個真正授人以漁的房屋政策,關鍵是造好向上流動的階梯,所謂經屋姓「經」,只解決住的問題,實際只是授入以魚,不容許經屋業主向上流動。

  他又踢爆政府向經屋補貼很多公帑是謊言,舉例指如日暉大廈,工程建設及監察不足2.5億元,但政府售樓收益為2.85億元,政府賺了3000多萬元,尚未計算政府免費獲得的商舖及公共停車場業權。而且土地法已規定公屋項目豁免溢價金,直言經屋是賺錢項目,政府並沒有補貼公帑。

  僅售澳人同步樓市流轉締多贏

  他亦批評過去政府有意誤導公眾購買經屋的申請者多為投資、牟取暴利,購買物業無可否認是一種投資。但投資不代表投機,經屋價格有升有跌,業主同樣要承擔物業貶值的風險。且根據房局資料,2013年底,當時已過限制轉讓期的23,938個經屋單位,多年來僅得33%被轉讓。數據反映有七成人仍居住在已購買的經屋中,反而轉售的人不多。經屋與私樓同步升值也絕對合理,賣經屋「暴利論」無論從量和利潤計算都不成立。而新經屋法2011年生效後,經屋轉售期大幅增長至16年,至今仍未可轉讓,他質疑政府為何心急修改轉售限制,是否一切以商為本?

  林宇滔指出:經屋不須補貼公帑,甚至是賺錢項目,更可成為壓抑高樓價的有效槓桿,以經屋作為協助居民置業和向上流動的階梯,只要有如澳葡時代設6年的禁售期,以及只能售予澳門人等限制,防止投機,本是最好和多贏的公共政策。將來經屋價格與整體樓巿同步調整,實際上有助經屋業主日後通過私樓改善居住環境,被賣出的經屋亦會物盡其用成為其他澳門人的安樂窩和上流階梯,對社會、賣出和購入者都是多贏。惟近年政府修改經屋法愈修愈差,操弄民意,提供假資訊,妖魔化經屋申請,增加當局自身行政成本的同時,無助解決經屋上樓問題。

  經屋私樓合理供應促樓市健康

  他批評說,過分補價限制轉售的政策,如今次修法建議只能限價賣給房屋局,不單窒礙經屋業主向上流動,甚至寧將單位閒置也不願賣給政府,浪費房屋的居住價值,實是多輸的選擇。未來經屋售價不再考慮「購買力」,以「成本訂價」,若通過,未來經屋售價最少將較目前高六成。房地產巿場的健康發展,經屋作為協助居民置業的工具,其價格與整體樓巿同步調整,實際上有助經屋人士無縫對接私人市場,持續改善居住環境。

  林宇滔表示,經屋問題在於供應量,經屋斷絕供應多年,加上推出的單位不多,才造成恐慌性需求,每次接受申請都出現「爭崩頭」情況,為此當局應設法增加經屋供應量。政府只要落實公屋和私樓的未來10年穩定供應,按每年人口增長平均1.2萬人計,只要每年增建約需3000多個住宅單位,經屋和私樓每年有合理供應,相信能讓樓市重回健康理性。