【本報訊】回顧2024年澳門房地產市場,4月份特區政府兩度「解辣」為樓市帶來短暫刺激,9月美國減息0.5厘亦未見對樓市帶來明顯幫助,總體而言,去年全年樓市依然持續走低。澳門地產業經紀協會會長王世發認為,澳門樓市表現疲軟主要在於市民消費信心不足,亟待引入外來活水刺激內部經濟。他又期望政府進一步放寬首置房屋的按揭成數,研究強積金用於首付或繳稅,減輕「上車」人群負擔,並考慮縮短經屋「上下車」年期,加快經屋流動,惠及更多市民。
王世發指出:去年澳門樓市成交量持續走低,預計總成交量約3000宗,與2022年、2023年基本持平,「撤辣」後未見明顯反彈。而美國雖時隔逾4年首次減息,但由於之前在短期內經歷了利息的快速增長,且減息幅度較小,存放於銀行定期的利率依然較具吸引力,高利息導致房地產市場投資需求大幅減少,創業者也更願意將資金放在銀行,從而有效規避市場風險,最終導致澳門投資萎縮。去年,本澳商舖和寫字樓的交投再創新低,舖位租賃全年成交僅150多宗,寫字樓僅約100宗。可見高利率較難吸引消費者「入市」,預測哪怕今年美國再度減息,依然難以對樓市帶來明顯刺激。
經濟低迷拖累消費信心
他續指,市場上創業、投資需求減少,拖累住宅和工商舖需求。疫情後居民普遍收入減少,帶來消費習慣外移和消費降級,消費信心也有所降低,最終形成「消費變少導致生意變差,生意變差導致投資信心不足,投資信心不足導致進一步拉低舖位租賃價格」的惡性循環。尤其在民生區,相當一部分商舖經營環境舉步維艱。過去1年,公司承租的商舖租賃成交中,有八成舖位在半年時間內就難以為繼,需要「轉手」,可見市場疲軟,急需外來資金。
他認為,澳門現時缺乏「外來活水」,大部分資金依然圍繞著「6家博企」。澳門投資環境優渥,為吸引更多外來資金,助力澳門經濟適度多元發展,引進活水「刻不容緩」。他建議政府參考日本的「經營管理簽證」制度,只要投資一定數量金額,並聘請一定數量本地員工,即可獲得1年的居留權,政府逐年審核,最終有條件申請永久居留,但不享有公民權。相信參考日本的經營管理簽證制度,可以有效引入外來資金,創造就業,也會為澳門帶來更多消費,相信能為澳門的經濟環境帶來較大即時帶動效果。
王世發說,要帶動房地產交易,首先需重新建立社會對消費的信心,「大家不會因為供樓便宜了0.5就衝進入市」,惟有整體消費市場信心恢復,房地產才有機會恢復生機。參考日本房地產泡沫破裂後,歷經30年時間才修復市場對樓市的信心,近年終於得到回升,相信消費市場仍需較長時間讓信心修復。
放寬按揭成數有助上車
談及特區政府未來還有何手段刺激房地產市場?王世發直指,「撤辣」措施公布後,當中統一本澳居民及非本澳居民按揭成數上限為七成,這導致成交價在800萬澳門元或以下的住宅單位因借貸成數反而減少,對不少剛需房買家而言,無疑加大了「上車」難度。建議考慮針對首次置業人群採用較高的按揭成數,澳門自2019年以來出現較嚴重的經濟衝擊,樓價也在此過程中進行調整,相信有條件將按揭成數進一步放寬。參考內地已經有城市實現一成半按揭,並可動用公積金支付首付,以及足以支持大部分家庭支付首期。澳門亦可研究允許非強積金用於支付房屋首付或繳交稅款,減輕「上車」人群壓力。
至於位於祐漢的夾心房屋先導計劃日前動工,政府「5階梯房屋」布局逐漸落實。王世發直言,上屆政府提出夾屋概念,期望用於照顧「夾心階層」置業。而香港在九十年代也曾面臨和澳門相似的狀況,香港政府曾推出夾屋計劃,以優惠價格發售予中等入息家庭。但之後由於市場情況轉變,私樓價格跌幅高於夾屋,加上夾屋有禁售期等限制,消費者普遍轉向私樓市場,最終有相當一部分項目轉為其他方式出售,甚至被煞停而以失敗告終。反觀澳門,現時私樓呎價較低,不少有一定樓齡的二手樓盤售價已經十分貼近經屋售價,而夾屋定價更加難以和經屋的建築呎價拉開差距,可見夾屋在現時市場環境顯得「多餘」,且和經屋、私樓「爭奪」土地資源,淪為「四不像」產物。與此同時,私樓過去價格高企,主要由於過去相隔14年才再一次有土地拍賣,土地供應不足,導致私樓價格上升。他認為政府要控制私樓價格,應當考慮增加私樓土地供應。
研縮短經屋上下車年期
他又指,經屋過去幾次「開隊」,申請數量悉數超額,可見單位供應量未能完全滿足需求。經屋可謂保障澳門市民安居樂業的一張「安全網」,認為要保證滿足社會對經屋的需求,並可真正實現經屋恆常申請,保證年輕人申請後即有條件短時間內「上車」,之後才解決中層的需求才更加合理。
王世發又表示,A區正如火如荼建設,希望未來研究進一步縮短經屋「上下車」的購買年期,加快經屋流轉,惠澤更多市民。一方面,考慮到現今有相當一部分高齡唐樓居住環境較差,存在居住隱憂,有重建需要,縮短售賣私樓後申請經屋的年限可以幫助經濟條件有限的唐樓住戶,在更短時間內置換經屋,也能為遭遇經濟困難的人群售賣私樓後也能在更短時間內獲得住房保障;另一方面,居住在經屋的人群發展順利,有條件購買私樓,也可以在更短時間內轉售經屋,減少經屋單位空置率。