林宇滔:以供應調控樓市正本清源

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  【本報訊】明年施政報告政府提出夾心階層房屋和長者公寓,冀構建多種置業階梯解決居民住屋難。傳新澳門協會理事長林宇滔批評說,現時本澳高樓價極不合理,然而政府卻仍不肯面對問題,甚至把經屋「社屋化」,再推夾心階層房屋轉移視線,房屋政策包括公屋和私人樓宇,只有兩者持續保持穩定充足的供應,居民恐懼性需求就會驟減,樓價就能歸於正常健康。只有用供應回應市場,才是最有效調控樓市和正本清源的辦法。他再次促請政府制訂短中長期房屋規劃,加上恆常土地配套增加私樓供應,雙管齊下解決居民住屋需求。

  林宇滔對今屆政府與過去4屆一樣,沒有認真落實制訂澳門整體房屋規劃感到非常失望,過去政府以土地資源緊缺為藉口沒有制訂長期的房屋規劃,惟今屆政府是回歸後擁有最多土地儲備的一屆,根據官方公布,截至去年9月,依法宣告批給失效土地為77幅,涉及土地面積超過67萬平方米;當中正式收回的土地23幅,面積超過23萬平方米。此外,新城填海的3.5平方公里土地已可使用或備用。今屆政府完全有條件制訂未來短、中、長期的房屋供應規劃。從供應著手,回應居民對公屋或私樓的恐慌性需求。

  指多屆政府

  以負資產作擋箭牌

  面對高樓價,他批評今屆政府「洗手」,在房屋政策上,他完全不能接受日前行政長官賀一誠稱「今屆不應該規劃下屆嘅事」的言論,他以政府剛完成諮詢的城市總體規劃為例,該規劃年期至2040年,跨越多屆政府,其他如青年、長者政策,也不會只訂定5年的工作,任何政策都應是長遠的。今日澳門的高樓價源於公、私樓長年供應脫節,導致居民出現恐慌性需求,現時經屋申請資格覆蓋八成住戶收入,但市民仍上不到樓,未來再推出夾心階層房屋,居民覆蓋率更達九成,若仍只是有限供應,相信作用不大,反會增加行政成本。

  他說,賀一誠較早前指出,夾屋供應量會少於經屋,確保現時居民所持七成私樓不會變成「負資產」,只要社會有共識推行,夾屋不會不建,也不會供應過量,其絕非「經屋2.0」。林宇滔指針對樓價過高的問題,過去多屆政府都曾經以澳門七成居民持有物業,不能令其成為負資產作擋箭牌。然而所謂的「七成居民持有物業」,實質是人口普查中「居於家庭成員自置物業」的比率,即七成人居住在自置物業中,而非七成人都有物業,故與家人同住的年輕人會有置業需求便是由此而來。

  林宇滔提到,回歸後4次人口調查2001、2006、2011及2016年的數據分別為76.9%、72.9%、70.8%、66.2%,數字已下跌超過一成,高樓價且自置物業比率降低,正好反映本澳有相當數量的剛性置業需求被政府忽略,以最新2016年人口調查為例,66.2%自置物業家庭中,當中只有33.2%需要按揭,意味著需供樓的居民僅佔總住戶數的22%,約4.1萬戶,當中還未扣除供款額較低的經屋業主,也未扣去已償還大部分按揭的住戶等,所以真正有可能出現負資產危機的業主數目肯定遠低過兩成。

  負責任政府樓價升跌應不過急

  他亦不認同賀一誠指「拍賣土地只會推高樓價」、「即使拍賣市民也買不起樓」。他翻查資料,本澳回歸後僅拍賣過3幅土地,第一次是在2004年2月,以高出底價逾兩倍,6700多萬元賣出1幅位於林茂塘的1000平方米商住地。對上一次拍賣則在2008年1月,筷子基北灣兩塊1.88萬及3.2萬平方米的土地以暗標形式賣出,以高底價逾8倍,約5.5億及8.7億元成交。社會當時形容土地拍出「天價」,業界當時計算地皮每呎樓面地價達3000元,若連建築開發成本售賣呎價將達4700元,意味著1000呎建築面積單位售價約470萬,當時也確推升周邊樓價;但該樓盤近年才正式推售,呎價卻近萬元,很明顯拍賣土地所謂推高樓價,遠不及發展商囤積推高的部分。

  他指,但最諷刺的是,政府最近卻要修改《經屋法》,成功將每呎實用面積2400元的溢價金(相當於筷子基天價地價的八成)計入當作經屋成本,經屋修法托市的力度明顯遠高於拍賣土地。

  他指出:樓價過分飆升除對個別以投機炒賣人士有利外,社會對此都付出極大成本,負責任政府角色是令樓價上升或下跌速度都不能過急,並令樓價維持在符合正常市民購買能力的範圍,最理想就是樓市能同經濟同步體現投資價值,實現社會共富。林宇滔引述國家主席習近平也多次強調「房是用來住而不是用來炒」,他認為特區政府既然坐擁回歸後最充足的土地儲備,就應盡快制訂涵蓋公私樓的整體房屋政策,制訂短中長期供應,並配套恆常的土地供應和招標機制,確保未來3到5年能每年供應3000至4000個公私樓單位,當中公屋佔六成,恐慌性需求自會消減,樓市也能逐步回歸正常。