李彩紅:引第三方研救市措施

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  【本報訊】2024年落下帷幕,澳門房地產市場雖在過去1年經歷「撤辣」、美國減息等利好消息,但對樓市的帶動作用始終有限。澳門地產業總商會榮譽會董、澳門新城地產執行董事李彩紅建議引入第三方調查和研究救市措施,並參考內地和鄰近地區政策刺激樓市。此外,研究開放投資移民,允許內地畢業生在澳工作和居住,以帶動樓市和經濟。並期望政府重新考慮推出「4厘利息補貼」政策,並放寬貸款條件,以減輕購房壓力並激活樓市。

  李彩紅指出:去年4月樓市「撤辣」後,成交數量有所上升,呎價也有輕微上升,可見好的政策能有效幫助市場。2010年起,澳門政府就多次對房地產出「辣招」,致澳門房地產市場經歷15年「寒冬期」。澳門作為國際自由經濟市場,要有一定程度的開放和包容制度,才能讓房地產健康有序發展。過去澳門樓價升幅較大,出台「辣招」管控,並推出「5階梯房屋」政策,符合市民所需所想,也有效保障居民的住屋需求,降低生活壓力。

  內地維持房地產健康發展堪借鑑

  她分析指,現時澳門公屋供應已經過量,尤其本澳豪宅市場需求跌幅較大,且一直以來澳門樓市未見兩極化,「8000元一平方呎的是豪宅,1.2萬一平方呎也是豪宅,鄰近地區2萬多一平方呎的單位比比皆是,澳門卻從未出現過。」,但這不意味著樓市一直處於高位。長遠而言,太多房屋空置會衍生較多社會問題,需要及早消化。

  她指出:地產行業與律師、建築、銀行、設計等行業密切相關,一直以來都對促進澳門就業和市場活力有著較大幫助。而過去幾年,澳門房地產市場已經十分疲弱,成交低迷,樓市現時依然十分需要「做急救」。期望引入第三方公司和專家調查和檢視,研究「救市」措施,甚至研究引入祖國政策和參考鄰近地區做法,幫助刺激樓市活力。無論是澳門「撤辣」,或是香港採取一系列「救市」措施,已經證明房地產不可能重蹈「過於熾熱」的覆轍,只能刺激一部分購買力,增加投資者信心。祖國內地亦採取多項措施,支持緩解房地產的壓力,從提出多輪「去庫存」,到鼓勵市民購買二套、三套房屋,都體現維持房地產健康發展的重要性,也為澳門「救市」作出示範。

  針對刺激房地產市場措施,李彩紅認為要開放投資移民,尤其是圍繞「1+4」產業的公司,可要求有關公司在澳門投放一定數量投資,並培育有關產業和人才。這些外來公司落地能帶動澳門就業和產業發展,也能有效促進樓市發展,幫助消化部分空置的工廠和寫字樓。並限制外來資本來澳置業只能購買一定呎價以上的住宅,也能幫助消化中高端豪宅。另外,本澳高校每年都會有大批內地畢業生,期望政府參考新加坡或香港政策,允許畢業生在澳工作,並達一定年限後給予臨時身份證或永久身份證,他們在澳門長期工作生活,自然也會帶動消費、並帶來一定的房屋租賃乃至購買。

  開創思維應先用好外來資金人才

  她強調,要有因地制宜的思維,因時制訂合適的政策。澳門經濟環境總體疲軟,相對平衡不同持份者的利益,「救經濟」才是社會必須解決的重中之重,而澳門社會要發展「1+4」產業,缺乏人才毋庸置疑。人流決定銷量,要把澳門的「餅」做大,則必須要有開放思維接受外來人口和外來投資,尤其澳門根基較薄弱的產業,先用好外來資金和人才,並藉此在教育上進行本地人才的培養和補充,才有效幫助澳門的發展。

  去年9月美國時隔4年多後首次減息,李彩紅認同減息減輕供樓壓力,對樓市起到一定作用。但在去年「撤辣」和減息的「雙重利好」消息下,去年房地產的交投情況卻未見明顯提升,她直指,去年推出資產審查後,讓部分有能力供樓的人群出現評級影響,信用度稍微降低即無法向銀行借款,銀行對待貸款十分謹慎,從而影響房地產交易。

  她指,政府曾為刺激疲弱樓市及扶助居民置業,在1996年和2000年兩度推出「4厘利息補貼」,對樓市起到正面幫助,「既然政府在20多年前都可以出手,今天是不是也可以重新考慮推出這些有利於市場環境的政策?」期望政府重新研究「4厘利息補貼」政策,緩解資產審查所帶來的壓力。另外,銀行的供款比例至少是個人收入的六成,即用月收入三至四成供樓,而現實是,有相當一部分人需要拿出更多的錢供樓,若有利息補貼,能有效減輕供樓壓力,一定程度上也能盤活房地產市場。她又期望進一步開放首期按揭成數,將貸款金額交由銀行自行決定。