地產業界遇疫雪上加霜

李彩紅:修訂樓市調控政策刻不容緩

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  【本報訊】新城地產集團執行董事李彩紅指出,內地鄰近地區配套宜居,均價較低,加上澳門單牌車出入橫琴等政策實施,相信會進一步提升澳人投資意欲。澳門特區政府近年推出SSD特別印花稅、增購住宅加徵印花稅、收緊樓宇按揭成數等各項辣招,令本澳樓市喪失競爭力,長期低迷。

  本已艱難求存的地產中介驟遇此次疫情,生計無疑雪上加霜;面對內憂外患,她建議政府放寬置業樓按揭成數指引,優化特別印花稅政策,為業界爭取些許生存空間,助本澳樓市健康發展。

  調控政策需適時檢討修訂

  特區政府繼2011年推出特別印花稅、2017年推出增購住宅加徵印花稅新措施,同時取消空置房屋不課稅規定,另一方面則公布放寬青年首置按揭成數最高至九成;2018年推出辣招組合拳,通過《取得非首個居住用途不動產的印花稅》,對非首個居住物業加徵5%或10%印花稅,取消出租房屋因空置而獲豁免房屋稅的規定;同時,新政策放寬了首置按揭限制,故2018至2019年樓市由本地首置買家作主導,佔總成交逾八成。

  俗話說「安居樂業」,李彩紅指出,本澳市民購買或置換房屋並非只為投資,本澳八成市民擁有業權,餘下兩成市民正等候購買經屋或社屋。置業者中不乏家團冀改善生活環境換樓個案;或是父母扶助子女「上車」,置業成家立室。一系列辣招大大打擊澳門這部分市民買樓、換樓的計劃。若非實際需求逼在眉睫,業主不得已「委曲求全」承擔高價稅額,或將物業提早轉入子女名下。她坦言太早將物業轉入子女名下會抑制下一代生活積極性,自己也為人母,她不會計劃太快將業權轉至子女名下,而是希望子女靠自己努力多奮鬥幾年。

  她續稱,青年首置政策出台後,導致合乎首置範圍內的二手樓價格大幅飆升,呎價甚至超過一手新樓。據數據顯示,2018年全澳各戶型全年成交宗數較2017年急增42.53%至5087宗,平均樓價亦上升20.39%,個別區如民生區黑沙環新填海區,50平方米內戶型的全年成交宗數2019年較2017年急增138.41%,每平方價格兩年累積更飆升52.18%。而超過800萬範圍的成交則斷崖式下跌。

  她舉例道,市民本身擁有一套700萬兩房物業,以800萬賣出,獲利100萬,原貸款八成,償還後本金約有140萬,賣出後套現合共240萬。因個人需要欲換置一間價值1000萬稍大些的房屋,根據現行樓按指引,準買家最高只能貸五成,需付500萬首期,換言之需要額外付260萬資金才可換樓。試問現時打工仔有幾個可有500萬積蓄?

  現時按揭政策令澳門市民換樓鏈出現斷層,李彩紅建議放寬首次置業樓按指引,建議不設上限。而按揭成數交由銀行自行把關評估,銀行會對每一位買家作獨立壓力測試,視乎買家經濟能力判斷按揭成數。

  SSD特別印花稅導致業主惜售,樓價出現乾升情況;同時,單位成交期間若買方撻訂,撻訂後單位仍被政策規管,上述單位將重新被綁兩年,在此環境下衍生出社會亂象,出現所謂「買霸」,有個別買家以此要挾賣家再劈價或延長交易時間等才肯成交;有些業主不清晰條例導致損失,申訴逾兩年卻未獲解決,可見特別印花稅政策存在灰色地帶,應及早修訂。

  李彩紅建議政府減免物業憑單印花稅、 公證印花稅和減低公證費;減免非澳人重大投資10%稅項;參考現行首套物業獲退還稅款方法處理取得印花稅,或買家持有該單位滿5年,以實際行動證明買家並非為炒賣而購買第二套房,可否考慮放寬對取得稅款的徵收等,減輕市民生活壓力。另外,她亦建議政府重新檢視樓花定義。

  樓價最直接反映地區經濟的表現,政府不合時宜的樓市調控政策,無形碾壓澳門經濟發展。李彩紅明白政府推出政策是為本澳樓市健康穩定發展,但經濟市場瞬息萬變,本澳地產法規一出台即為法例,毫無彈性可言,政府應該適時調整,每一兩年進行檢討和跟進。

  業界瀕臨生死存亡邊緣

  作為一位澳門資深地產中介人,李彩紅親身經歷並見證了本澳地產業20年間發展過程。她表示:本澳地產業自2014年高峰後,受連環辣招影響一直處於低靡,儘管首置上車熱潮持續了兩年,但首置購買力始終會被消耗殆盡,樓市始終未能恢復健康發展。

  本澳地產一直受環球經濟及本地經濟影響不斷自行調整,但自從系列辣招出台後,令地產中介行業「揸頸就命」,苦不堪言。作為本澳中小微企一分子的地產中介人,尤其是新入行年輕人,現時面臨的營銷環境相當惡劣,瀕臨生死存亡邊緣,希望特區政府正視業界正當訴求,幫助業界步出日漸狹窄的生存空間。

  《房地產中介業務法》實施多年,當中針對中介人不公平條例仍然存在。包括:中介法強調中介和地產公司捆綁連帶責任,地產經紀犯法,僱用的中介公司同時要負法律責任。如累計3次或以上因房地產法規定的行政違法行為而被罰款,房地產中介人將被中止牌照,以及影響再次申請中介牌資格;經紀人未能出示有效准照罰款5000元等。李彩紅表示,地產行業長期被標籤化,過去地產行業曾有不規範現象,但其實各行各業都會出現,政府應該做好監管,適時針對行業亂象作出規範,而並非使用一刀切方式,「一竹竿打翻一船人」。

  她指出,由於地產大環境不景氣,加上中介法不公平條例,令整個行業綁手綁腳,地產中介經常面臨僧多粥少的激烈競爭,再加上最近本澳地產業界開始有內地經紀滲入,本澳地產中介更難以生存。過去,本澳持牌地產經紀人最高峰達7000人,截至今年1月份,僅剩下5226人,仍活躍前線的估計不足1000人。地產中介每月底薪5000多元,市場不景氣或一年才能開一張單,根本難以維持生計。

  本澳地產失競爭力致資金外流

  現時全球經濟下行,李彩紅坦言不看好今年市況,生意額預計將下跌二至三成。受疫情影響,第一季沒有數據,去年有八成交易為首置,租貸市場也不俗,但今年沒有人來澳,變相租貸市場將大受打擊。加上,近年本澳資金外流情況嚴峻,東南亞國家成為本地市民投資熱門地,柬埔寨、泰國、菲律賓等,早幾年香港買樓買舖回報高,澳門人情願投資其他地區及國家的房地產,亦不願留澳門投資,這就是本澳地產喪失地區競爭力的明證。

  她指出,現時本澳地產行業不景氣,不少業界到橫琴和珠海等地發展尋找生機。大灣區不斷推出政策,如澳門單牌車入出橫琴政策等作招攬,對置業難的本澳年輕人具一定吸引力;本澳老齡化日趨嚴重,愈來愈多澳門老人選擇到珠海或橫琴跨境養老,這都將加劇本澳資金外流。

  自疫症爆發至今,國內逾50城市陸續推出地產相關扶持政策,如降低首付比例、減契稅、人才購房補貼等等。她強調優化本澳地產政策已刻不容緩,與鄰近地區相比,本澳樓價現處於一個合理水平,希望新一屆特區政府聽取民意,及早推出穩定樓市措施,以振興本澳經濟、盤活內需,提高本澳競爭力,讓本澳地產業界逐漸形成良好的市場環境和均衡發展。

  同時,她建議降低重大投資移民門檻,將粵澳產業園區的相應發展納入考量範圍,隨著橫琴逐步開發,需要內地科技、金融、中醫藥等大量人才,當企業落地,可將他們引流到澳門,成為重大投資移民的釋出;而海歸學生人才回澳發展也可考慮推出相關吸引政策。

  李彩紅認為,一個國際級的城市應有極緻豪宅的地標,才能彰顯一座繁華城市之魅力。政府保民生、穩就業、促經濟多管齊下之餘,可以釋放考慮一些豪宅,形成兩個市場,畢竟澳門是一個自由經濟市場,建議制訂1500萬以上豪宅政策,吸引高端有實力人才到澳門居留和做生意。本報專題組