【本報訊】立法會昨一般性通過修改《民事訴訟法典的勒遷之訴制度》法案,議員關注法案建議,只要承租人遲交任一期租金達5個月,便可適用新程序進行勒遷,政府如何訂出5個月欠租才勒遷,具體如何操作?亦有議員認為除勒遷外,亦要有後續打擊「租霸」的措施。行政法務司司長張永春回應時坦言,政府沒有科學數據訂出為何拖欠租金5個月才勒遷,主要是平衡業主和租客雙方利益,不希望租客因資金周轉等問題欠租1到2個月就被趕走;倘拖欠租5個月,意圖非常明確,但他強調於小組會細則性討論時會持開放態度。
張永春向立法會引介法案時表示,「租霸」問題一直深受社會關注,現時有個別承租人為迴避繳付租金而刻意不合作,導致出租人難以收回拖欠租金,亦由於現行勒遷之訴的程序需時,導致出租人無法在合理時間內收回出租單位。
為此,有必要針對現行勒遷之訴加以檢討,經參考葡萄牙的勒遷制度並聽取業界意見後,特區政府制訂法案,主要內容包括:一、為專門解決長期拖欠租金的情況,法案建議增加較簡便的勒遷之訴程序,只要承租人遲交任一期租金達5個月,租金以銀行轉帳方式支付,以及出租人已將欠租情況向承租人作出書面通知,便可適用新程序進行勒遷。
程序簡單第一審毋需強制委託律師
二、法案建議簡化傳喚制度,明確規定司法人員在毋需法官事先批示下,先以租賃合同內承租人的聯絡地址作出郵遞傳喚,如沒有聯絡地址,則以租賃房地產的地址作出郵遞傳喚,如仍未能成功傳喚被告,則立即進行公示傳喚,而毋需再向相關部門或實體取得承租人的其他聯絡地址。
三、考慮到新程序較簡單,尤其因事實及證據較為清晰,而且不受理反訴,不牽涉複雜的法律問題,故建議在第一審程序中毋需強制委託律師。
四、為減省審判聽證工作,法案建議於提交訴辯書狀的階段結束後,只要卷宗已具備充分資料,法官可立即審理案件實體問題,毋需進行聽證。如須進行審判聽證,亦建議減少審判聽證的時間,以及減少各方當事人可提供的證人數目,而且不得因證人不到場而押後或中止庭審。
五、為加快執行勒遷程序,法案建議在經過法官於判決中指定的期間後,如被告仍未遷出租賃房地產,原告毋需再聲請勒遷命令狀,即可要求執行勒遷。此外,就勒遷的判決向中級法院提起的平常上訴僅具移審效力。
六、最後,法案建議修改《民法典》有關不動產租賃的按金制度,規定在合同無明確約定的情況下,按金可作為履行支付租金的擔保。
一般性討論期間,議員李靜儀、李良汪、林宇滔均集中關注政府以甚麼標準訂出5個月欠租才勒遷,將來如何操作?林宇滔更坦言,不少「租霸」均會濫用法律條文,和是熟悉法律條文的人。議員崔世平問及,若租客欠租,業主能否動用租客兩個月的按金?5個月的欠租期是否計算扣除兩個月按金?議員鄭安庭、梁孫旭均認為,除勒遷亦要打擊「租霸」,建議政府增加更多板斧,令「租霸」承擔更大法律責任。
追討賠償屬另一程序難與勒遷合併
張永春回應時重申,是次立法原意是希望解決「租霸」問題,政府沒有廢除現存程序,只是在現有制度以外設多1個選項,相對於現有程序更簡化,令業主達到降低負擔勒遷的效果。他坦承法律稍稍偏向租客的利益,因政府不希望租客突然「冇屋住,要瞓街」,作為立法者需要保障弱勢,但社會的確有人存在惡意,他更指「有職業租霸,知道司法程序點行,用任何方法拖你,甚至以司法援助申請法援,打官司唔使錢拖住啲時間」。
他續說,政府雖然沒有科學數據為何訂出5個月欠租期,主要是經謹慎考慮和平衡業主與租客的權益,以及制度的目的及運用是針對刻意拖欠租金的租客,不希望租客因資金周轉等問題欠租1至2個月就被趕走,倘租客拖欠租金5月個月,意圖非常明確,「(欠租5個月)講咩理由都唔應該再受保護,麻煩你(租客)走啦!」他又指,於委員會細則性討論法案時會持開放態度,平衡雙方權益;至於租客兩個月按金是否計算則由業主決定。
至於是否具有效懲罰「租霸」的措施,張永春指現在沒有相關條文規定,追討賠償是另一程序,法律上很難將勒遷和賠償程序合併再簡化,政府亦持開放態度。經表決,法案獲全部出席的32位議員投贊成票獲一般性通過,將交小組會細則性審議。