未來一手住宅供應嚴重短缺 加速落實舊區重建填海用地

放寬首置換樓按揭助青年上車

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  【本報訊】澳門地產業總商會昨舉行新春團拜,會長鍾小健表示,去年全年住宅成交宗數10,606宗,與前年相若,樓市成交量保持平穩,但預料未來一手住宅供應量將會嚴重短缺,希望政府著力落實舊區重建、研究新填海區土地的使用等,確保住宅供應量。他又建議政府放寬首置及樓換樓買家的按揭比率,從現時330萬至800萬總價貸款八成,提升至2000萬澳門元以下均能貸款八成,並延長換樓退稅期至3年,幫助更多年輕人置業;此外應將非法旅館刑事化,業主舉報豁免封樓等。

  鍾小健致辭時表示,據澳門統計暨普查局資料顯示,2018年全澳賭收為3028億,較2017年升14%;2018年住宅樓價指數為265.5,較去年升8.5%,以賭收升幅對比,樓價升幅屬於溫和。在放寬青年首置的貸款比率後,法案生效前屬於首次置業的買家比例為31.3%,3月份生效後大幅增加至81.8%,說明貸款比率放寬後,本澳住宅成交以首次置業為主。而2018年全年住宅成交宗數為10,606宗,與2017年的10,499宗相若;上述數據反映特區政府的樓價調控措施見成效之餘,亦能讓樓市全年成交量保持平穩,值得認同。在2018年調控獲得成果之餘,以下的數字亦值得深思:2018年新動工住宅數量為1493宗,而2017年為3111宗,2016年為5207宗,反映未來一手住宅供應量將會嚴重短缺,未來希望特區政府著力落實舊區重建、研究新填海區土地的使用,加速土地供應,確保住宅供應量跟上澳門發展步伐。

  澳門樓市健康不存在泡沫

  該會對樓市提出4點建議,一是鑑於2017年第二季特區政府再度收緊住宅貸款比率,而本澳金融機構亦不允許以二按方式向買家進行貸款,按揭比率只佔樓價的小部分,在槓桿低的情況下,澳門過去半年僅出現幾宗因無力償還銀行貸款而被司法拍賣的案件,反映澳門樓市健康,並不存在泡沫;目前澳門本地就業居民收入中位數達2萬澳門元,在經濟保持增長及居民收入持續增加的情況下,不少人有意換樓改善居住環境,但礙於貸款比率偏低,導致意向買家需要較多的首期,因此該會建議放寬首次置業及樓換樓買家的按揭比率,從澳門元330萬至800萬總價貸款80%,提升至2000萬澳門元以下均能貸款80%,讓年輕的雙職家庭有條件購買大單位與父母同住,父母就可幫忙照顧家中小孩。

  他認為,提高首置銀行按揭比率,樓價2000萬元以下均能按揭八成,讓年輕人買樓時可有更多選擇,不會只局限購買800萬以下樓宇,市場流動性更大,不會推高樓價。

  二是建議換樓退稅延長期限,幫助樓宇加速流動。鍾小健表示,按現時政策,樓換樓的買家1年內將舊有單位出售時可獲退稅,目前市道平穩,部分換樓人士未必能及時在1年內將原有物業出售,該會建議將時限放寬至3年,讓有條件的人依靠自己努力換取更優質居住環境之餘,亦能加速市場上二手樓的供應,讓更多二手單位流入市場,從而幫助更多年輕人置業。

  籲設租務法庭保業主權益

  三是將非法旅館刑事化,業主舉報豁免封樓。鍾小健說,澳門旅遊業發展蓬勃,享有東方拉斯維加斯之稱,酒店入住長期爆滿,在求過於供情況下,少數不法分子租賃民宅,私下以日租形式出租予旅客,這種行為不但觸犯本澳法例,還滋擾樓宇其他住戶的正常生活,帶來治安、衛生、消防等方面的隱患;根據2010年頒布的《禁止非法提供住宿》法例,非法旅館經營者只屬行政違法,拘留48小時便會獲釋,未能對經營者構成足夠的阻嚇作用。而涉事單位一經證實用作經營非法旅館,即使查明業主沒有參與經營,甚至主動向當局舉報,亦會被查封逾半年之久。澳門作為法治社會,對於業主合法、合理的權益應予充分保護,因此,該會建議有關當局應考慮將非法旅館經營刑事化,同時對主動舉報的業主,涉事單位不進行查封行為,並協助業主向非法經營者追討損失。

  四是建議設置租務法庭,保障業主權益。鍾小健解釋說,澳門新《租務法》生效後,未能有效打擊租霸現象,欠租、拖租等情況時有所聞;即使租客數個月甚至數年沒有支付租金,業主在租約結束前均不能單方面結束租約或收樓,只能透過入稟檢察院追討,但由於本澳檢察院工作繁重,對於發生租務糾紛案件往往處理需時,未等到法律程序啟動,欠租者早不知所終,業主蒙受的損失難以追討。因此,該會建議可以參考鄰近地區做法,設置租務法庭,專責處理雙方的租務糾紛,在發生租客拖欠租金超過一定時限並失去聯絡時,即時協助業主對欠租者進行收樓及追討損失,保障業主的合法權益。