房地產商會提交夾心階層住屋諮詢意見

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  【本報訊】賀一誠先生在2019年8月競選第五任行政長官時,提出研究構建合理的置業階梯,回應不同收入居民特別是「夾心階層」、青年人的住房需求。同時亦強調將密切關注樓宇市場的發展動向,平衡好公共房屋與私人住房的供給關係,保障私人房地產市場健康發展。

  現時政府跨部門工作小組提出《澳門夾心階層住屋諮詢方案》(以下簡稱「夾屋」),並向社會各界公開諮詢。澳門房地產聯合商會一直密切關注與房地產業界相關的法制建設,並適時發表意見及建議。就上述諮詢成立關注工作小組,由理事長關偉霖任小組召集人。在廣泛收集、聽取會員及同業意見,並召開會議商討後,該會提出下列意見及建議:

  澳門夾心階層住屋計劃還需特區政府及社會大眾審慎考慮:

  該會對特區政府為回應本澳社會的住屋訴求,而提出房屋階梯的具體思路、構想表示讚賞。就「夾屋」的諮詢文本內容而言,該會認為其中存在許多不完善的、甚至自相矛盾之處,值得特區政府及社會大眾審慎考慮!

  一、「夾心階層」概念籠統,定性存在困難!本意是好的前提下,若因處理不妥,反令社會感覺不公。

  其意亦有導向,將澳門本地居民分化成多層不同身分、貧富等級。該會認為和諧社會是本澳發展的基石,挑起分化、歧視和矛盾,是否有利於澳門的長遠發展?

  二、房地產其屬性舉世無雙,既有使用屬性外,亦存有投資屬性。購買樓房是私人擁有資本財產,且資本財產的投資活動、經濟行為是由個人決策左右的。至於特區政府的角色應是協助有需要的市民居有其所,安居樂業。

  至於置業、涉及投資方面是否不應過分涉足?而回應市民,特別是「夾心階層」、青年人的住房需求,到底是需要協助他們安居還是置業?

  該會認為此點特區政府須深思熟慮。

  三、澳門回歸以來實施「一國兩制」,原有資本主義制度和生活方式50年不變。諮詢文本明確指出「夾屋」的屬性是私有財產權,但又規定「夾屋」在設定年限之後方可於住宅市場出售。值得思考的是:業權轉讓及出租均受限的,不可自由決策經濟行為的,還可定義為私人房屋、私有財產嗎?

  當中是否存在不合邏輯、互相矛盾?且是否與《澳門基本法》有相牴觸呢?值得注意!

  四、自2011年經濟房屋放寬申請收入上限後,全澳符合資格申請家團覆蓋率已達80%,且澳門自置物業比率達70%以上。擁有自置物業是大部分澳門家庭的常態,相信符合資格申請「夾屋」的個人及家團為數不多。

  在新冠疫情影響下,本澳經濟尚未復甦,失業率攀升之際,施政及資源宜多放在振經濟、促就業、保民生方面。為這寥若晨星的一群耗費大量的立法、行政資源及公帑,值得行政當局考慮?

  五、就特區政府考慮市民及青年人之安居樂業方面,推出所謂「階梯」的思路、動機,確實值得讚賞!但施政「精簡不宜繁複」。故此,是否應針對實情所在的「供應與需求」,落實原來「社屋為主,經屋為輔」之公共房屋政策,加快完善及建造,才是解決問題之實質!

  完善公共房屋制度就能解決問題,何需勞民傷財,另闢蹊徑?

  六、澳門的土地資源稀缺,「夾屋」目的是協助居民解決居住問題,而非用於投資需求或資產增值。

  期望特區政府莫復蹈經濟房屋的前轍,如落實推行「夾屋」,必定不可流入私人市場,只可在「夾屋」申請者間流轉。以免居民預期可轉售房屋圖利,浪費土地資源,誘發申請需求,衍生更多不公的情況,加劇社會矛盾。

  協助本澳居民「居有其所、安居樂業」的建議:

  一、房地產商會認為房地產市場持續健康發展有利於社會和諧穩定。受近年環球經濟影響,以及行政當局多次推出調控措施,干預房地產市場的發展。房地產市場交投冷清,但樓價不跌反升,已充分證明本澳房地產問題癥結在於供求失衡及市場資訊不透明,加上政府批則的緩慢,新《土地法》的一刀切收回土地,使到供應量嚴重短缺。

  特區政府應從根本著手,在商品房供求平衡的狀況下,資本市場的自然機制發揮作用。屆時何愁房屋價格居高不下?

  二、雖然2020年第二季本地就業居民工作收入中位數為20,000澳門元,但受限於《樓宇按揭業務指引》,部分居民有供款能力卻沒有足夠的首期,大多只就能集中選購買賣價值較低的二手唐樓或面積較小的樓宇,但此等物業相對的樓宇質素或生活居住環境均強差人意。加上特別印花稅、《取得非首個居住用途不動產的印花稅》等措施推出後,成交量大幅減少,二手市場的供應更趨緊張。該會認為《樓宇按揭業務指引》直接扭曲了本澳房地產市場,在推升細價樓的同時,亦令新建成的私人住宅面積及間隔日漸袖珍,長遠而言將不利於居民的居住質素。住房條件的好壞對青少年成長影響巨大,不良的居住環境可能會衍生一系列的家庭及社會問題。

  以上種種,行政當局推出的調控措施,不斷干預房地產市場的發展,真的能達到保障私人房地產市場健康發展的目的?

  三、特區政府應放寬《樓宇按揭業務指引》以緩解沒有足夠首期,但有供款能力的市民之困窘。

  另外,「四厘利息補貼」及「自置居所支援制度」方面,前者補貼了14,066個家庭,而後者則有4764個家庭受惠,這些補貼計劃已支持了18,830個家庭置業。

  參考以往經驗,先平衡供應量後,再考慮推出置業補貼,應能協助有需要的市民置業安居。

  四、置業是人生其中一個重大決定,關係到終身的財務以至生活安排。不同階層的市民往往是就自己收入條件、資金和需要,選擇在置業階梯不同的切入點購置物業,並且按照個人在不同時段的需要而置換。

  從財政局公布的成交數據可見,市場上的住宅單位從每米平均樓價由澳門幣63,452至澳門幣183,216不等,差距甚大。「夾心階層」及青年人應開放思維,透過先購買適合自身條件的二手樓,適當供付,累積財富,待時機成熟方「以小換大」、「以舊換新」改善居住環境。

  古語有云:初發最怕置業早,破落切忌賣業遲。因此,青年亦不應太早急求置業,以至局限發展。縱觀世界,從古到今,均不能一蹴而就的。

  五、澳門由舊區重整到現時的都市更新計劃歷時經年,但一直都只聞樓梯響,未有寸進。為改善市民生活環境、改善澳門市容,建議放寬地積比率紓緩澳門土地資源短缺問題,以加快「都市更新」計劃推行步伐,配合澳門發展為世界旅遊休閒中心及宜居宜遊城市定位。

  房地產商會日前將書面意見呈交澳門特別行政區《夾心階層住屋方案》跨部門工作小組參考,冀集思廣益,扶助本澳居民「居有其所、安居樂業」。

  出席座談的包括該會會長吳在權,理事長兼小組召集人關偉霖,常務副會長李廣志,常務副理事長謝耀華,副理事長兼青年委員會主任陳迎金,青年委員會副主任鄭建東、李家賢和何兆恆等。