大業主孭承諾買受人欠費激辯兩小時未果

   分層管理法立會今加時表決

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  【本報訊】立法會大會昨細則性審議及表決《分層建築物共同部分的管理法律制度》,間選議員歐安利及官委議員馮志強多次發言反對有關大業主需就承諾買受人負拖欠費付連帶責任的條文,討論超過兩小時,立法會主席賀一誠要求政府提交替代文本,今日再進行表決。

  立法會大會昨午細則性審議及表決《分層建築物共同部分的管理法律制度》,法案第一條至第三條在無爭議下先獲得通過,當討論第四至第八條時,議員歐安利指實際操作上遇到問題,第六條第四款建議,「獨立單位的所有人須就用益權人或預約取得人拖欠的分層建築物負擔負連帶責任,但有權要求用益權人或預約取得人償還所作出的全部開支。」

  歐安利稱,第六條第四款對現行法律秩序中向大業主(發展商)強加新的負擔,包括需向承諾買受人的管理費債務連帶負責,倘發展商賣單位予買家,買家已付有款及收鎖匙及出租單位,但因賭債問題失蹤,大業主找不到買家,沒簽買賣契,而在單位取得權上有按揭登記,同樣存在抵押、假扣押的情況,倘大業主要負擔償還相關債項是否公平?

  「他(大業主)自己沒過錯,卻要承擔管理費、額外負擔、共同儲備基金供款、維修費用。」

  他續稱,現時大業主在債權人排行上無優先債權,完全不受保護,法案即使賦予其求償權都無法解決問題,倘入稟法院買家「走佬」,訴訟需時2、3年。他認為,大業主在沒有拒絕方法之下承擔第三人的債務是不公平的,需要保障大業主有優先債權,例如作為首位債權人。

  陳司指為保障全體小業主利益

  法務局局長劉德學回應稱,此條文的立法用意為保證因共同部分的管理而產生的負擔能有相應的責任去承擔,基本原則是「由誰受益就由誰承擔」,一般情況是預約買受人及用益權人最後承擔,但簽訂買賣合同的過程中,可能會出現各種不同的情況,包括簽署預約買賣合同後,單位沒有交付小業主使用;如果是樓花等情況,但法律上雖然已強制登記,有可能預約取得人沒有實際取得鎖匙,故要求大業主或發展商對單位承擔連帶責任,保障建築物的負擔可即時受取。

  他稱,如預約取得人已有鎖匙,最終應由預約買受人承擔費用;倘沒交付,應由大業主承擔。但如果「兩頭唔到岸」,只屬炒樓的投資者,有可能單位賣出後實際仍由大業主控制單位,但無論如何,連帶責任都是按實際受益的業權人承擔相應責任。他認為方案是可行的,因大業主可以向預約買受人追償,買受單位可作為債權的擔保。

  其後歐安利反問「訴諸法院要搞幾多年?」指大業主在債權人中排最尾,又不可能解除買賣合同,困在「死胡同」中,要求獨立表決第六條第四款。法務局代表回應稱,倘若大廈有1000個單位,不能因小部分不交管理費及影響別人,連帶責任是保障管理費獲得支付。

  主席休會要求政府交替代文本

  「公平何在、公義何在?」馮志強謂,倘屬樓花的情況,在未入伙的情況下,發展商同管理公司通常會協議「不會收足全部管理費」,「法案將所有好處畀晒管理公司,做晒都好冇理由百分百得到利益,1000個單位沒可能可以交足管理費。」他表示,沒可能由大業主負擔,認為法案有問題,是「趕鴨上棚」,應該「廢止」,除非採取「釘契」的做法。

  行政法務司司長陳海帆強調,立法原意是希望多一個方式做好大廈管理,最後要保護的是全體小業主的利益,非為管理公司而立法,是希望多一個途徑讓大廈管理更暢順,政府同意修改部分條文。

  歐安利及馮志強等繼續發言,歐安利更用盡30分鐘發言時間,主席賀一誠提出休會,要求政府提交替代文本。「明日(8日)可加時至晚上12時,直至討論完為止;另外,法案最受爭議的第九條有關買家需負最多兩年拖欠管理費等費用的條文尚未討論,預計今日會議續有激辯。