【本報訊】「地產興衰對澳門社會及經濟的影響」座談會上,多位地產業界代表深入剖析本澳房地產市場現狀及未來發展趨勢,認為現時部分「撤辣」難以激活持續疲弱的澳門樓市,全面「撤辣」刻不容緩;同時建議推出系列救市措施,為澳門整體經濟復甦注入強心針,以期更好融入粵港澳大灣區發展大局。
第一太平戴維斯董事總經理廖沛霖表示,房地產興衰關係行業從業者的生計,更影響澳門市民的財富效應,關係到社會經濟的健康發展和廣大市民的退休保障。然而,近年來澳門的樓市走勢令人擔憂,在過去5年期間,住宅市場平均價格下跌近20%,連續跌市之後,5年間支付給銀行的本金、利息和各種稅費,都成為沉重成本,最終導致民生舖位經營困難甚至倒閉,其負面循環效應已蔓延至其他各行各業,眾多商戶、員工及其背後的家庭都大受影響,成為社會經濟穩定的重大隱患。另外,銀行業也同樣受到牽連,銀行信貸審批態度更趨謹慎,信貸報告的透明化,使房產按揭更難通過審批。若惡性循環難以控制,市民及各行業的生存空間都會遭受嚴重影響,想救市及恢復市民信心並不單靠「撤辣」即可挽救。
公屋量可調控樓市 按揭成數銀行決定
他指出:澳門現時市況單靠「撤辣」恐不能產生立竿見影的效果,若任由繼續惡化,救市難度只會更大,全面「撤辣」刻不容緩。期望特區政府高瞻遠矚,社會群策群力,在「穩定大局、利民生、促發展」的基本方略指引下,透過調整政策推動澳門房地產重回健康發展的軌道,為全面建造宜居宜業宜遊的幸福家園奠定更為堅實的基礎。
利嘉閣地產(澳門)董事總經理廖梓嘉稱,現時本澳公共房屋的總體供應量已完全可以為樓市帶來調節作用,讓無力購買私人物業的市民安居樂業;「撤辣」也可增加物業成交,釋放市場購買力,同時增加庫房稅收,為社會福利和經濟發展作出貢獻。同時,綜合專家分析,普遍認為目前息口已見頂,下半年更有機會回落,政府應取消壓力測試,並將按揭成數及貸款機制交回銀行決定。
她認為,樓市未來走向除要看經濟復甦的步伐,亦要視乎融合大灣區發展步伐。政府應研究放寬投資移民條件,汲納更多人才及資金,配合澳門未來發展需求。同時可考慮讓外來高校畢業生留澳工作,並恢復非住宅投資居留,吸引人才移民來澳。
「撤辣」助樓價軟著陸 適度開放投資移民
仲量聯行總經理唐偉樂認為,澳門經濟基本面仍充滿挑戰,利息依然高企,營商環境具備不少困難,且政府公共房屋供應十分充裕,短時間內不會預視本地的投資需求。參考內地及香港已經全面「撤辣」,若現時再不想方設法保持澳門地產應有的基本吸引力,本地投資將有機會外流,會使本就積弱沉痾的樓市遭受更致命打擊,鬆綁及「撤辣」會幫助澳門樓價「軟著陸」,逐步止住高速下跌的趨勢。另外,澳門要加快融入大灣區,現時是合適時機,適度開放投資移民,鼓勵灣區內在澳門有投資或生意的人士來澳定居,有助為澳門發展帶來長遠效益。
世界不動產聯盟中國澳門分會主席謝鎮宇表示,提振房地產市場能夠有效平抑市場波動,有利於促進本澳銀行體系健康發展,維護金融穩定;同時有利於刺激社會消費與投資,利於整體經濟蓬勃發展。建議特區政府積極更新政策,以各種措施紓緩市民、中小企還款壓力,活躍房地產交易,讓市民及企業可以透過套現物業幫助資金周轉及紓緩還款壓力,降低銀行業不良貸款比率,增加市場現金流,刺激消費。又建議政府開放不動產投資移民政策,規定投資標的物為允許投資的商業房地產,不會造成住宅價格攀升,促進澳門經濟快速全面復甦,也充分顧及民生福祉。
辣招礙灣區人流動 按揭成數市場解決
澳門地產業經紀協會會長王世發指,現時房地產業陷入近40年以來從未試過的寒冬,去年末澳門居民收入中位數約為2萬元,而房地產業從業員收入中位數只有1.1萬元,是澳門眾多產業中收入中位數排行最低的幾個產業之一,從業員收入難以為繼。隨著港府在2月底宣布全面「撤辣」,並暫停壓力測試,「撤辣」後香港不動產的購買成本或租金回報都要比澳門優勝,未來國內外資金,甚至澳門資金都將引向香港,若澳門不作跟隨「撤辣」,勢必進一步動搖本澳經濟。他懇請特區政府全面撤銷所有調控措施,不再設按揭比率及壓力測試指引,交回銀行業自行決定貸款比率;以及放寬投資移民。
最後,澳門地產業總商會理事長葉建華從市場經濟學角度分析時指,特別印花稅削弱了業主的自由轉讓權,取得印花稅又削弱了市民的選擇置業權和享有所得權;買家印花稅在自由貿易、大灣區區域融合的前提下,外地人來澳投資、置業可帶動本澳經濟,增加就業機會,額外付稅款也不合情、不合理,不利於大灣區內人員互相流動。港澳一直奉行簡單低稅原則,房地產卻實行複雜的高稅制,港府全面「撤辣」,本澳也應盡快跟上,全面撤銷不合理稅種。同時,按揭成數審批決定權也應交還給銀行,「市場的事,市場解決」。