土地法影響可發展土地減少 投資者對澳門發展失卻信心

鍾小健籲拍賣土地增私樓供應

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  【本報訊】近年政府成功收回70多幅閒置土地,令特區土地儲備充裕的同時,但另一方面又令私人發展商缺乏土地發展住宅項目,私人樓市供應短期內出現斷層。澳門地產業總商會會長鍾小健表示,自新《土地法》實施後令投資者覺得澳門發展存在很多不明朗因素,失去投資信心,根據現行《土地法》規定,一般批地必須公開招標,長遠政府應循序漸進推出一定的土地公開拍賣,增加私人樓宇市場供應,同時亦可以給予外來投資者信心。

  鍾小健表示,地產市道本來與博彩業息息相關,以往博彩業收入增加,地產市道就向上,但因為疫情關係,去年全年博彩毛收入604.41億元,較2019年減少2320億元,減幅79.3%。不過樓價卻沒有下調,這並不代表房地產市場不健康。他解釋說,影響樓價有幾個因素,一、是否供過於求,二、是否過度借貸,三、城市發展前景是否存在阻礙,四、人工水平、人才數量有否增加等。澳門上述幾種情況都沒有出現,包括沒有出現過度借貸,樓宇供應又沒有供過於求,因為未來兩、3年,大型私人樓盤供應出現斷層,「無晒新樓(供應)」,加上佔樓價最大比例的建築成本不斷上漲,發展商為平衡成本,故而售價會「企硬」免「蝕本」。

  料今年樓市橫行 發展商寧願揸貨

  不過他也坦言,樓價「企硬」令市民銷售意欲較低,個別發展商為促銷樓盤會劈價,但只屬少數急需現金周轉的人。他估計今年樓市仍呈橫行走勢,樓市會保持現狀,售價不會下跌;他形容「手指甲剪到出血嗰時會痛㗎嘛,作為發展商梗係唔願意蝕,唔蝕的情況下只有守住(樓價),寧願揸貨都唔平賣。」

  鍾小健又提到,現時政府徵收10%物業轉移印花稅,由於稅費過高,一定程度上亦影響了居民購樓意欲,最近出現情況,不少購買第二套單位的買家,利用公司持有方式購買,雖然同樣需要繳交10%印花稅,但未來把物業轉讓給子女時,可透過股份轉讓方式便少交5%轉移稅,他估計未來20年政府都不會下調物業轉移印花稅的稅率。

  未來私樓供應會出現斷層,鍾小健形容受綜合因素影響,不過主要還是因為新《土地法》在2013年生效後,規定土地空置超過25年,政府就有權收回,近年政府回收大量土地,私人發展商可發展土地減少;其次是政府審批程序在《土地法》的影響下變得不太明朗,作為審批部門,對待申請變得較謹慎和保守,照字讀經不敢靈活處理。根據現行《土地法》規定,除因涉公共利益可免公開競投外,土地不再直接批給,只能透過公開競投方式批出土地,且對土地面積作出限制,規定土地最大面績為2萬平方米。

  鍾小健稱,受《土地法》影響,令外地投資者對在澳門發展失去信心,覺得在澳門投資有很多不明朗因素和存在危機,他希望政府有膽色嘗試,推出部分土地拍賣,增加投資者信心。他說,明白政府現時急需解決的是興建公屋和處理回收土地問題,不過「醜婦終須見家翁」,政府一定要推出土地拍賣,才能增加市場供應。