(滲漏水專題)推動業主仲裁解決樓宇滲漏糾紛

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  本澳不少樓宇因缺乏定期檢測及維修,一旦出現滲漏水,不單影響環境衛生,更困擾居民。民众建澳聯盟副理事長、大廈事務委員會主任、前樓宇管理仲裁中心仲裁委員會委員袁漢均表示,房屋滲漏治理關乎市民家居生活,期望當局盡快檢討現時法律制度,推動業主配合,並優先採用仲裁程式解決糾紛;他亦呼籲提升業主定期檢測意識,與鄰里之間要互相溝通,共同解決樓宇滲漏水問題。

  袁漢均指出:該會過去接獲不少滲漏水問題的求助個案,例如青洲坊青怡大廈曾出現多個單位滲漏水問題,主要由於單位熱水喉以焊錫接駁,但焊接質素不理想,且沒有做漏水檢測,以致頻密出現漏水情況。也有永寧廣場大廈屋主發現廚房和客廳的電力裝置都受滲漏水影響而短路,有關情況困擾數月,該會經測試發現漏水情況源自樓上鋪地的水喉,遂要求漏水單位業主更換,惟對方質疑有關做法沒有根據,且不承認漏水是源自其屋內水喉,又不願意開門入屋檢查,最後經房屋局介入及民建聯等多方協調,最終說服涉事業主將水喉更換。

  處理中心效率強差人意

  他續稱,大多求助個案來自樓上樓下單位因滲漏水而發生摩擦,受害人報警處理後,只能轉介予房屋局統籌的樓宇滲漏水聯合處理中心跟進,而中心會通知土木工程實驗室對單位進行檢測,通常會以測試室溫、排水、色粉等測試來確認滲漏源頭,但這無法測試輕微漏水的情況,必須用打壓泵才能對水管進行檢漏。同時,處理中心的相關部門權責不清,以致效率強差人意,他形容不少個案「快則6個月,慢則8個月」才能得到處理,因為中心接報後要排期讓相關工務部門上門做檢測,其後又要等報告,才能要求業主跟進。

  另外,由於涉及業權問題,房屋局必須得到業主同意才能進入單位,若業主不配合開門,當局也無法對單位進行測試並給予專業意見。該會過去致力協調單位之間解決滲漏水問題,並直接用打壓泵測試水喉,有實質漏水證據業主也無法反駁,故相對較房屋局快而準處理;在過去接觸的個案中,起碼有三至四成業主不合作,尤其「三無大廈」,要找業主協調更是難上加難,面對不肯配合的業主,只能有耐心慢慢說服。

  加強宣傳保養樓宇意識

  袁漢均舉例稱,有唐樓單位經常滲漏水,屋主每逢晚上洗澡時,單位內乃至大廈走廊幾乎水浸,惟房屋局經多次調查都查不出源頭,經該會調查發現,原來有1條位於客廳被瓷磚包圍的暗喉,內裏喉管破損,其後請師傅在牆邊開口,大量積水頓時湧出,才發現源頭所在;也有單位冷氣機的排水喉經牆身及地面走,由於溫差造成結露,便從喉管滲漏至樓下,受害業主多次報警,最終經該會協調,成功說服漏水單位業主跟進處理。

  袁漢均表示,確認滲漏源頭後,最理想是與漏水單位的業主商討維修安排和承擔費用事宜,若雙方未能達成賠償協議,受害人亦可透過民事訴訟程式追究責任,惟司法程式漫長,大多業主不會選擇這個方法,而仲裁相對來說更有效率,惟特區政府早前宣布撤銷成立逾9年的樓宇管理仲裁中心,該中心至今仍未解決1宗個案,因個案的成立條件必須雙方當事人共同願意調解,自願將爭議糾紛交予仲裁中心裁定,倘其中1方不願參與仲裁,有關程式便無法啟動。

  他認為,滲漏水始終會影響整幢樓宇結構,涉及公共利益,不再只是樓上樓下的鄰裡糾紛,故業主必須承擔自身責任和義務,與鄰裡之間要互相體諒、溝通合作,才能將問題妥善解決。同時,當局應從修法角度考慮,如規範業主配合當局的檢測程式,加入罰則處理違反者,也要加強宣傳提高業主保養維修的意識,優先以仲裁方式解決紛爭,將滲漏水糾紛納入樓宇仲裁範圍,增加解決問題的渠道。