(專題)李良汪促檢視樓宇管理實務操作

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  民众建澳聯盟理事長李良汪表示,當局應就兩套法律在過去3年的實施情況與業主、管理機關及管理公司3方溝通,檢視實務操作上存在的問題,並盡快評估及檢討,提升本澳大廈管理水平及業主責任意識,完善樓宇共同部分的管理工作。

  加強宣導推動管理公司積極性

  李良汪指出:根據《分層建築物管理商業業務法》規定,如物業管理公司在相關法律生效日之前已管理該大廈,而其所管理的大廈尚未依法召集第一次業主大會,則應在法律生效起3年內依法作出召集。倘在法律生效後才開始管理該大廈,則只要出現《分層建築物共同部分的管理法律制度》規定的情況,包括分層建築物的半數獨立單位已移轉、百分之三十的獨立單位已被佔用,或未出現以上兩種情況,則自「入伙紙」發出之日起18個月後且至少有1個獨立單位已移轉,管理公司才須依法召集。

  他表示,在實務工作中接獲不少業主反映,法律雖規定管理公司需依法召集首次業主大會,但只規定召集卻沒有規定必須成功選出管理機關。即只要作出召集這個「動作」,不論最後結果如何,管理公司便完成責任,且只針對第一次召集,如果該大廈曾經成立管理機關,那管理公司便不需負上責任。

  而要成功召集第一次業主大會並成立管理機關,李良汪從過往該會協助處理大廈管理事務所得經驗,前期必須做大量宣傳及協調工作,組織熱心業主共同推動。但現時由於法律條文中存在空白,部分管理公司只在形式上發出通告通知業主,無論當日出席額是否足夠,只要將情況以書面向房屋局解釋就完成任務,實際上作用有限。

  對於現時仍有不少業主對自身大廈的管理意識不強,導致出席業主大會人數經常不足而無法順利召開,李良汪建議,當局應對相關法律作適時檢討及優化,加強管理公司推動大廈成立業主會的功能和意義。他建議當局除持續宣導,還應研究以鼓勵措施,例如在成立大廈管理機關時提供更多實質支援、調整樓宇維修基金資助金額及資助範圍等,推動小業主積極關注自身大廈安全。

  早前推出的《樓宇及場地防火安全的法律制度》草案文本,當中分層建築物共同部分的責任人包括「管理機關」,當局雖曾作出回應,指出現行《分層建築物共同部分的管理法律制度》中已對「業主會」職務作出相關規定,兩份法律中所規定的權利義務一致。

  須向業主普法知悉權利與義務

  李良汪表示,部分業主會成員在防火制度草案推出後,曾向民建聯求助,表示倘管理機關需負上法律責任,他們會解散管理機關,或退出現時管理機關的職務。這種情況暫時雖然不普遍,且該會亦如實將現時制度的利弊以及相關法律法規情況反映,讓業主會成員明悉。

  李良汪續指,由此可見不少管理機關成員對現行與大廈管理相關法律中的權利及義務並不清晰,亦顯示有關當局在宣傳法律的工作上仍有不足。故他建議未來在與大廈管理、業主權利義務等相關法律推行或修訂時,當局應透過不同渠道持續宣傳,提高業主的法律意識,推動他們參加業主會的積極性。另外,管理公司亦需加強與業主溝通,在政府、管理公司及業主3方共同協助下,做好大廈管理工作,維護居民安居權益。

  《市民日報》專題組