(專題)宜設獎勵措施推動成立業主會

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  氹仔花城鴻圖偉業大廈業主管委會是其中1個成功例子,管委會主席馮寬珠、副主席兼秘書吳婉雯就成立業主管理委會事宜分享經驗。

  1998年開始便有氹仔花城鴻圖偉業大廈業主管委會雛形,但未有在房屋局登記,因為當年業主會代表未掌握相關法律知識,只是跟管理公司協商成立業主會。後來,因為各種原因導致很多業主會成員退出,大廈很多問題沒人理會,物業公司表現也愈來愈差。

  馮寬珠表示,大廈設施出現很多問題,設在停車場的防火沙沒人處理,直至器皿腐蝕破裂及沙粒從破洞中漏出,當時物管公司也未有派人處理;每年園林保養費用達4萬元,負責照料公共空間的植物,但每戶門前的兩盆扁柏樹及商舖超市前的花槽沒人打理,雜草叢生,更有扁柏樹枯死,剩下枝幹。物管公司更巧立名目,採購用品收費偏高,以10多年前價格,聖誕節、農曆新年等單張告示每張收費高達5元,每年垃圾袋費更達數萬元;大廈設施維修報價比實際收費高。上述情況導致大廈管理基金沒有盈餘,大廈管理費每年都加價,但物管公司的服務質素每況愈下。

  2011年,一班小業主為改善大廈管理服務,以及追收10%的維修基金,保障大廈有足夠資金支付維修費用,在具備相關法律知識的友人協助下,向當局登記成立具法人地位的業主管理委員會;至2013年,正式成立氹仔「花城鴻圖偉業大廈業主管委會」,並解除當時物管公司的合約。

  8名小業主無私奉獻促成業主會

  馮寬珠又稱,大廈單位合共700多戶,要組織起小業主是非常艱巨的工作,當時僅有8名小業主肩負籌組工作,包括行政文書程序、寄掛號信、「洗樓」通知等,當時業主管委會沒有任何資金,靠的是他們無私奉獻,義工各人掏腰包支付購買信件等費用,每晚下班吃飯後,立即印刷信件,每個信件封面都需要人手書寫,每晚由7時30分做到11時,逐一拍門通知各單位,並邀派代表出席會議。過程中也遇過不少閉門羹,有單位沒人應門,業主長期不在澳,單位是租給住客;也有戶主的小孩在家睡覺,不便溝通;也有對成立業主會持懷疑態度並冷嘲熱諷,認為負責籌組的成員多管閒事。

  她指出:當中最大阻力是持較大份額的大業主,該業主轄下持有樓宇多個商舖、擁有不用交管理費的「特權」,還擁有多個車位及住宅,份額約佔20%,若成立業主管理委員會將影響其利益,因此大業主極力反對,採取不合作態度,雙方形成對立。

  她指出:以700多個單位計算,一個三房單位佔0.1%、兩房佔0.09%、一個車位佔0.01%份額,因此業主會成員要爭取得更多小業主支持,才有足夠票數通過成立具法人地位的業主管理委員會。經過兩年努力,終在2013年5月8日正式成立「花城鴻圖偉業業主管理機關」。

  業主會助做好共同管理提升服務

  吳婉雯表示, 因為有了法人地位的業主管委會,在大廈周邊發生意外導致有人受傷時,法人可協助處理賠償或意外而產生的訴訟;例如大廈商舖有1家超市所用的舊式製冷水塔,由於水塔長時間運作振動,影響樑柱結構並出現裂縫,對大廈結構造成危險,最終透過業主管委會代表與工務局、超市負責人溝通協商,成功處理維修受損的樑柱結構,若沒有業主會,這些問題會繼續惡化。

  業主會的成立有效監管物管公司,令其服務得到大大提升。該大廈設施都有定期維修,公共空間的衛生水平有所改善;而走火通道和消防系統得到安全保障。財務方面,由業主管委會自主管理,使小業主所交的管理費可用得其所,也為維修基金積存盈餘,例如維修一台電梯需要兩百萬,一幢大廈3台電梯便要600萬。如果沒有基金盈餘,可能要由小業主攤分。

  馮寬珠、吳婉雯認為,業主會的成立是一班理念一致、堅毅意志、不謀私心、實事求是,並關心業主意見、平衡各方意見,求同存異,為大廈服務,同時亦有賴小業主參與、信任,這樣才可繼續維持服務。

  花城鴻圖偉業大廈業主管委會有機會出現斷層的危機,今屆僅3位業主成為該會代表,但上屆花了大半年呼籲,都沒人願意出來參選,直至屆滿前兩天,才確定今屆管委會成員。

  馮寬珠表示,有很多人認為管委會成員要背負很多責任,上屆成員被人抹黑、造謠,例如:更換燈泡為何去某店家購買?成員被質疑或指摘有否私相授受?

  另外,《樓宇及場地防火安全的法律制度》文本草案的分層建築物共同部分的責任人包括「管理機關」,若大廈公共地方發生意外,導致有人受傷或損失,業主管委會須負上刑責,作為義務性質的工作,倘業主還要背負刑責,令有意參選的業主卻步。

  吳婉雯表示,政府應加強公民意識,讓業主會代表得到尊重,同時也應讓小業主知道自身權利義務,有責任出席會議,並建議政府為業主會代表舉辦頒獎禮,讓大家有感得到政府認同和社會肯定。另外,大廈日常大小議題都需要討論,每道議題需要15%小業主通過才能納入大會議題,因此不可能單靠一兩次會議就得到通過,她們建議政府對於較小且瑣碎的議題,毋需15%小業主通過便納入大會議題,有助加快解決問題的效率。