置富穩定有餘欠進取 古凱仁

63

  今年是全球金融風暴10周年,早有經濟專家預言股災有重臨的可能。一如筆者預期的,由於中美關係轉差,外資基金一直在金融市場掀風作浪,且一直賺散戶的錢。無論從基本因素或技術走勢來分析,港股已邁進熊市。既是如此,投資者必須採取保守意態。

  保守亦即傾向防守,持有股份應以息高波動小為上。房地產信託是首選。長和旗下的置富產業信託(778)目前在香港經營管理16個商業物業,目前旗下物業估值達到407.78億(港元,下同)。按可比口徑增值8%。2018年上半年置富產業信託以19.88億出售和富薈,信託持有該資產5年,出售價格相當於原購入價的3.1倍,並較其於2017年11月30日的估值高出88%的溢價。交易於2018年2月完成,錄得收益約9.21億,出售所得收益被用於資產增值及償還債務等。上半年,置富產業信託實現收入9.78億,同比增長2.2%,剔除出售和富薈的影響同比增長達4.2%。物業運營收入淨額達7.48億,同比增長3.0%,剔除和富薈影響增長4.6%。可供分派收益達到5.05億,同比增長3.7%。公司每基金單位分派達到26.34仙,同比上升3.2%,年化收益率達到5.8%。2017年物業整體出租率為98 %,2018年上半年出租率為96%,主要是受到置富嘉湖的資產增值措施開展影響。預計資產增值計劃完成後,公司的出租率有望回歸正常。今年上半年,續租租金調升率達到13.6%,每平方呎平均租金45.9元。租戶組合持續多元化,60%以上租金收入來自日常必需消費品租戶。公司於2018年開始置富嘉湖資產增值計劃,預計於2019年底前分階段完成。置富嘉湖於1996年落成,總面積大於66.5萬平方尺,是天水圍地區最大的商場,該物業在2018年上半年的收入佔總收入的18.4%。公司目前在進行西座的工程,預計耗資1.5億。重整布局之後有望改善人流,引入更多互補性質的商戶,提升整體運營效率。預計該計劃完成後,公司的盈利水準將進一步提升。

  截至今年6月30日止6個月,總收益及物業收入淨額分別按年增長2.2%及3%至9.78億元及7.486億元。

  置富增長主要來自穩健的續租租金調升率,惟部分增幅因出售和富薈而被抵銷。剔除出售和富薈的影響,16個物業的總收益及物業收入淨額則分別按年增長4.2%及4.6%。物業營運開支總額(不包括管理人表現費用)按年減少0.5%至2.06億元。期間,可供分派收益達5.05億元,按年增長3.7%。報告期間的每基金單位分派為26.34仙,按年增長3.2%,去年上半年為25.53仙。

  按每基金單位於今年6月29日在香港之收市價9.22港元計算,該分派相當於5.8%的年度化分派收益率。

  置富報告期間的成本對收益比率進一步改善至21.1%,去年上半年為21.7%。儘管報告期間的香港銀行同業拆息率較去年同期為高,惟其升幅大部分影響因償還若干貸款所節省的利息支出而被抵銷。因此,融資成本(不包括衍生金融工具公平值變動)按年減少0.6%至1.319億元。在債務總額基數減少下,報告期間的實際借貸成本為2.72%,去年上半年為2.41%。置富產業信託零售銷售增長落後於同業及香港整體市場,其租務銷售額與整體市場整體一致,而今年5月4.4%的的非全權委託銷售增長不及同業且落後於市場。租金調升率由2017年的12.8%增長至13.6%,遜於其他同類房託。今年上半年由26.8%升至29.1%的回報率,亦遜於置富產業信託2012至2015年間的18%至27%的調升率。

  置富產業信託由於資產增值措施和資產回報率壓縮導致期內投資組合估值高,資產負債率下降至22.3%,但目前未有回購股票及收購計畫。儘管今年每單位分派收益率為5.5%,有大行更看好領展(0823),原因是其積極的回購、「資產提升工程」(AEI)貢獻和強勁的基本面。